如果全部都是全款买房，房地产泡沫还能撑多久？
个人房贷收紧的恶性循环已经开始，银行房贷额度减少，贷款发放紧张造成购房者恐慌，原本不打算买房的潜在购买者大量涌入市场，争取赶上最后一班车，实际是接泡沫的最后一棒。购房者大增造成银行的房贷额度愈加紧张，即便4季度额度增加也会立刻用光，银行房贷额度还是非常紧张，然后刺激更多人买房。
房地产泡沫形成的两大要素，一是货币超发造成流动性泛滥，流动性泛滥造成银行信贷泛滥。在2010年前，银行贷款是社会融资的最主要形式，银行对贷款质量要求远比影子银行高，而除了政府与国企贷款外，银行尤其是大型商业银行对个人按揭贷款非常有兴趣，个人按揭贷款在2010年之前看起来是绝对没风险的，加上大行的资金成本低，存款多，而符合其贷款标准的机构与企业不多，当时对按揭贷款是争抢的。货币超发的另一个结果就是通货膨胀造成流通中货币不断贬值，而以房地产为核心的资产不断升值，促使人们不得不买房子来对抗货币贬值。房地产泡沫的另一个要素是超低利率，相对于通货膨胀程度，银行存款实际负利率，促使人们必须寻找对抗通货膨胀的手段。
进入2013年以后，表面看，促成房地产泡沫的主要原因，货币超发没有停止，M2仍然高速增长。但是银行收紧了信贷，更多的融资进入了银子银行渠道，但是影子银行的资金成本高，资金回收周期短，这就决定影子银行是不会支持个人按揭贷款的。
而银行也不会支持个人按揭贷款，首先是因为这一轮地王频出，房价要继续上涨30-50%才能保证开发商盈利，本来房地产泡沫就不小，这就让房地产泡沫继续吹大。温州楼价暴跌，人们把1万多套房子甩给银行，这让银行意识到，个人按揭贷款一旦遭遇房价大跌，其不良贷款率轻松超30%，个人按揭贷款不再是优良资产，尤其是二手房按揭贷款。
其次，按揭贷款是利润最微薄的贷款，除非钱多没处贷，银行才不愿意干这种高风险低回报超长资金回收期的活。尤其是国家现在特别支持小微贷款，不良贷款放宽到2%。相比首套房贷利率普遍打折，中小微企业贷款利率则一般在基准利率基础上进行上浮。一位银行人士说，多家股份制银行的小微贷款利率基准上浮30%是起步价，上浮50%也不少。以目前房贷基准利率6.55%计算，打9折则为5.9%，8.5折仅为5.7%。1年期贷款基准利率为6%，如果上浮30%，为7.8%，上浮50%则可达9%。两种业务利率水平高低相差一半以上。目前，5年期以上的贷款基准利率是6.55%，八五折优惠后是5.57%；而5年期整存整取的存款利率为4.75%，存贷利差为0.82%，即使不考虑通胀因素，执行八五折的房贷利率将面临不赚钱的风险。
而民生银行年报透露出来的信息，则更意味深长。据该行年报显示，2010年-2012年三年间，个人住房贷款余额分别是974.94亿元、833.37亿元、715.18亿元，而这一数字占个人贷款总额的比例分别为34%、22%、15%，均呈逐年下降趋势。
假设银行有100万元，如果贷给个人客户买房，即便是二套房贷，也只能上浮基准利率的10%。按照5年期贷款利率，100万元最终约可获得19.37万元的利息。如果是个人首套房贷款，还需在利率上给客户一定折扣。而一般住房贷款的还款周期都达20—30年之久，资金很难迅速返还给银行。
倘若贷给小微企业客户，贷款利率则普遍上浮30%—40%，1年至少可获得约4.67万元利息，如果维持利率不变的情况下，5年累计利息可获23.35万元，比住房贷款多挣3.98万元。
一方面银行不愿意做个人按揭贷款，另一方面，银行也没有能力做个人按揭贷款，因为个人按揭贷款无法转移为表外业务，其额度有限，而随着稳增长政策的实施，国企和政府需要的贷款大增，银行自然优先给国企和政府发贷款，最后才轮到无利可图的个人按揭贷款。此外，政府坚定推进利率市场化，利率市场化既定方针，不可能半途而废，利率市场化将提高资金成本，大行与股份制银行之间揽储大战会更加激烈，理财产品收益率会暴增，高资金成本意味着个人按揭贷款只会亏钱，绝不会赚钱。
有人会说，银行可以上浮利率嘛，如果上浮50%会有多少人接受？如果存款利率市场化，上浮100%，银行的个人按揭贷款都有可能亏本，并且银行不会这么做，一来，银行基本是存贷挂钩的，大型国企和政府公用事业单位为其提供了最主要的存款来源，银行优先考虑国企和政府。而国企和政府足以把银行的贷款额度用光，轮不到个人按揭贷款。二来，提高利率会减少客户，总体银行收益还是没有增加，还不如不做个人按揭贷款。
现在最多人说的是国家会力保房地产泡沫不破裂，因此，房地产泡沫绝对不会破裂，至少近期内如此。问题是要保房地产泡沫，这就需要注入更多的资金，继续增加杠杆，加大货币超发力度，这显然不大可能，按照年初预定的13%的M2增幅，8月份M2同比已经是14.7%增幅，已经超标，虽然不指望最后这4个月降低到13%，但至少是不会增加了。
再有即便加大货币超发力度，更多地钱是流入银子银行，而非传统银行，国家对银子银行的控制力很差，传统商业银行还是贷款额度紧张。
再有，外汇占款为负，即便为正，也远不如以前，国家拿不到足够的外汇抵押来发行货币，如果国家不要抵押而执意超发货币，那就意味着恶性通货膨胀和人民币急剧贬值，那样的破坏力远超房地产泡沫破裂的破坏力，国家不是傻子。
最后国家不可能利率市场化半途而废，预计最迟2015年会利率市场化，这将让银行大规模减少个人按揭贷款业务。这就刺破房地产泡沫。
房地产泡泡沫破裂，政府可以收获部分人心，而不破裂呢，两者对比，你以为国家还会拼死维护泡沫吗？
还有人会说，开发商还敢如此大规模地投入，买这么高价的地，就说明泡沫不会破裂，实际即便房地产泡沫彻底破裂，也不会让开发商的老板们损失1分钱，老板们的投资都不可能动用自己的一分钱，在中国，只有傻子才会拿自有资金投资，开发商们的资金来源多着呢，信托、基金、影子银行、债券、贷款等，在开发房地产的过程中，开放商会通过各种各样的财务手段或者上游采购将投资资金的10-20%转入老板们的私人账户，这些账户多在新加坡，香港，美国、澳洲和欧洲。最后那怕一套房子都不卖，老板也赚得很多了。这时候公司破产清算，把些垃圾资产打包拍卖给债券人，以中国人的聪明才智，公司在破产前夜肯定就会被掏空。老板们可以继续在海外开发房地产，日子还是那样的舒服，悠闲，淡定，从容，潇洒。
利率市场化前夜，就足以让房地产泡沫破裂。
