SOHO中国董事长潘石屹最近想不通。1994年那会，他带着还是女朋友的张欣来到北京东三环的一片工厂区，告诉张这里将成为比肩美国华尔街的商务区。20年过去，工厂区上真的建起了世界知名的北京CBD，但该区域高聚集的人口密度、拥堵的交通却又被当作了北京城市病的一部分。为了“医治”特大型城市的城市病，政府提出了新型城镇化的概念，核心是控制特大型城市的人口规模，发展中小型城市，促进城乡一体化发展。“这就是个倒退！”潘石屹回顾人类历史，文明的发展程度总是和人口的聚集密度正相关，从牧业社会到农业社会再到工业社会，人口在聚集，文明也在进步。北京CBD的建造初衷，即是政府希望将容积率提高，产生大规模的聚集效应，使资金的拥有量和使用效率大幅度提高。“将人赶走，岂不是要退回到落后的牧业社会上去？人散开了，环境的问题就真能得到解决吗？”潘石屹实在解不开这个问题。（2014年5月17《中国企业家》）
潘石屹说得对。他想说的也是我一直想说一直在说的。“新型城镇化”不仅是倒退而且必然失败。从更长的历史长河看，人类历史其实只有两段历史：1820年之前工业化城市化之前的历史，2000年里人均GDP只增长了0.5倍，1820年工业化城市化之后，100多年时间里不仅人均GDP翻了8番，而且生活方式、社会结构、政治及文化形态都发生了根本变革。
城市化的本质就是人流、物流、资金流、技术流、思想流的高度碰撞和聚集，绝大多数的人集中在世界上极少数的土地上生产生活，使地球环境压力大大缓解，人们的创造力和生活水平大大提高。“新型城镇化”本质上则是反城市化，不仅会造成巨大的人力物力财力浪费，而且会给地球环境资源带来灾难性破坏。
1949年以来，我们在反城市化道路上走过了一而再、再而三、三而竭的道路：
1978年以前，农民被严厉禁止进城，甚至饿死也不能出村讨饭。备战备荒为人民，工厂大量搬到西部和山区进行“大三线”、“小三线”建设。后来又有了知识青年上山下乡。其不仅造成数千万农民饿死，而且与乱砍滥伐、大炼钢铁效应叠加，导致了300多万平方公里土地沙漠化，大量生态环境被不同程度破坏。这个罪可谓殃及当代，祸及子孙；
上世纪八九十年代，乡镇企业和小城镇运动在轻工业严重短缺的情况下遍地开花，造成了低效率、高能耗、高污染等一系列后遗症。除着新型现代工业的崛起，大部分乡镇企业和小城镇进入衰败或销声匿迹；
1998年城市住房私有化以来，通过降低土地、劳动力和环境成本，地方政府之间招商引资大竞赛，扭曲的工业投资价格导致工业产能严重过剩。而羊毛出在羊身上，被政府人为压低的工业用地价格，事实上来源于房地产用地的补贴。这又导致中国国民经济对房地产的高度依赖，各地方政府普遍实行房地产和城市建设的平面空间大跃进扩张，导致人口净流出地区鬼城、空城不断涌现。
大家千万不要以为鬼城、空城和我们每个老百姓没有关系，甚至异想天开它们会降低房价给当地百姓带来福利。我们的房地产与银行、与政府地方债高度捆绑，鬼城、空城只会逼迫央行滥发钞票冲抵呆坏账，造成“政府失误，全民买单”的恶果。
简单的三段历史概括可以清晰看出反城市化恶果累累。但是政府的政策丝毫不反省，不回头。不过从2014年开始，市场的力量必将反转政府的力量，成为城市化中的决定性力量。因为很多开发商、住房投资者已经发现，很多沿着“新型城镇化”的逆城市化方向进行投资的，正在面临着血本无归的破产局面。城市化自身的规律会教训投资者。而现在毕竟不再是计划经济时代，那时所有的失误都由全民买单。如今，市场有了更为直接具体的买单人，他们的最终转变的方向就是市场的方向，就是城市化的方向。
以2014年为界，未来的城市发展应该告别摊大饼平面发展，走向面积萎缩高度凌空的集中式向上生长。
除了一些中小城市房地产面临供应过剩危险，中国还有几种类型的房地产面临严重过剩，比如旅游、养老、休闲地产。“在共计1.28亿套的美国存量住宅中，只有不到300万套是用于休闲度假的第二套住宅。”（《城市的胜利》）而“未富先休”的中国，休闲和旅游地产早已过剩。中产阶级奢侈的田园梦想，看来除了增加碳排放、破坏环境、把人变成房子的奴隶而非主人之外，并没有能够给我们带来真正的惊喜和健康生活方式。
至于所谓“城市病”，根本不是城市有病，而是规划有病管理有病。试图控制人口，把企业迁走，是规划有病百姓吃药，不仅无效而且适得其反。怎么个“规划有病”？一是如华远地产董事长任志强所举例，芝加哥城市核心区人口270万，北京只有240万，但芝加哥并没有发生像北京的城市病，其原因是城市的交通网络非常发达和便捷，而北京CBD及周边的城市道路规划建设则很杂乱。二是城市决策层对密度的恐惧，妨碍了城市的高度、密度和低碳发展。三是城市区域功能单一，没有实现居住、办公、商业混和多功能高强度利用。导致有些地方白天人密集晚上空荡荡，另一些地方白天空荡荡晚上人密集，商业成本和交通成本大大提高。
正确做法是城市高密度集中发展，区域多功能设计使商业和交通利用率最大化，区域内摒弃小汽车交通为主，而以步行和自行车交通为主。
如果你真的热爱自然，请进入城市；如果我们真想克服城市病，请让城市更高更密、更亲近步行和多功能混合。
