近半个月，集中考察了多个三四线城市。虽然名称各不同，但城市发展几乎经历了共同的历程，城市框架“大跃进”似的拉大，高楼集中成片似的的增长，大街上到处都是工地，楼盘广告无处不在。但盛世繁华背后，这些三四年城市的房地产正经历一场生死劫，每一个楼盘的背后，都隐藏着腥风血雨，或许在不远的将来，这些当地声名显赫的开发商，或将一个个走向死亡之路。
在西南部的一个三线城市，这里虽然号称有350多万人口，但这包括下面10区县的人口，真正这座城市只有不到60万的人口。粗略统计一下，住宅开发量高达600万㎡，还有更恐怖的是商业开发商量，该城市已有6个大型百货。但这远远不够，这里未来5年内，还有将近8个超过20万㎡的商业综合体推向市场。这不是捣乱，而且是纯粹在找死。明知前路有虎，却偏向虎山行。
由于供应量太大，消费人口有限，因此每一个售楼处几乎门可雀罗。重压之下，只能拼价格，大部分住宅项目售价每平米也就在3500到5000元。这样的价格基本上没有利润，甚至出现亏损。在当地，高层建筑的单方造价已经达到2000元/㎡，建安成本不可怕，最可怕的是资金的时间成本，大多数开发商都有难言之隐，扩张的时候根本不考虑后果，很多资金都是通过民间融资所得，每月利息3分，也就是年利率达到36%。
销售不畅，价格下调，融资成本高，加上相对固定的建安成本，和土地成本。当地很多楼盘实际上已经没有利润，甚至出现亏损。商业方面，一层的商铺售价大概在2-3万元左右，二层是一层的60%左右，相对住宅，利润颇为可观，但销售局面更加的惨不忍睹。一是有价无市，真正有实力的买家十分有限，更主要的是租金十分低廉，一层黄金位置的商铺，每平米每月的租金也就2-3元，这样的投资回报，一个商铺需要20甚至30年出租才能回本。
除了开发商的贪婪，究竟是谁在推动这些城市的房地产，出现浮夸风似的大发展呢？最根本的原因恐怕就在于土地财政。为了改善城市形象，拉动GDP增长，抬高土地价格，三四线城市的领导估计在过去的10多年里，没干别的，心思全部集中在卖地上。所谓的城市规划、土地集约、科学发展，统统都抛之脑后，有多少项目都可以随意上马，造成了今天项目遍地开花，却无人摘果的局面。
为了所谓的均衡发展，每一个超过20万㎡的项目都必须建造城市综合体，项目必须包括住宅、商业、酒店和写字楼。这是一件非常荒唐可笑的事情。好比政府规定，每个家庭每个孩子都必须是天才一样，但项目发展到最后，图纸上的天才都变成了废物。三四线城市商业项目中，超过80%都是胡乱规划，毫无科学而言，缺乏对于商业最基本的动线、平面布局的理解，所以这些动辄20万㎡规模的商业，其实就是一堆废铜烂铁，根本无法运营。
金絮其外、败絮其中，表面光鲜的三四线城市，正酝酿一场房地产风暴。高昂的资金成本，大量的物业积压，重压之下，不少开发商已经不堪重负。不仅仅是开发商倒闭这么简单，这其中还涉及到民间资本、银行金融资本的安全，一旦产生连锁效应，就会因此产生很大的社会动荡。近两天关于银行不良资产高达7000亿，创历史新高的新闻，或许在不远的将来，已经不是什么新闻了。总之，三四线房地产危局如何破，不是房地产问题，而是社会问题，棘手啊棘手。
