近日，央行和银监会出台了旨在拯救楼市的“信贷新政”。关于房地产问题的讨论，再次盖过A股的“牛市之争”，成为最炙手可热的财经话题。
在讨论中有研究者预测，未来房产税对大城市楼市的影响，会远远大于中小城市。尤其是四大一线城市，由于在房产税出台前不可能取消限购，房价没有喘息的机会，因此楼市前景黯淡。
我的看法恰恰相反，未来房地产税会让楼市强者恒强、弱者恒弱。也就是说，在中小城市助跌，在大城市助涨。
据财政部“财政科学研究所”所长贾康8月初透露，房产税会在2017年出台。他还猜测说，未来中国的房产税不会模仿美国，从第一套房子开始征收，每个家庭应该有免征面积或套数。
我想贾康的这个说法是靠谱的，因为中国楼市跟美国最大不同，美国人在拥有房子的同时，就拥有了下面的土地，甚至包括土地下面多少米的矿产权和上面多少米的空间权。中国人只拥有房子本身，土地是租用国家的，已经一次性缴纳了多年的租金。所以，中国房产税的税率理应更低，也应该有免税面积或者套数。
现在最大的悬念是，会不会有累进税率，也就是惩罚性税率。比如一个三口之家，假设可以免税面积90平米，超过90平米低于200平米的部分一个税率，再往上会不会加重税率。现在很多人谈论房产税的影响，其实隐含了一个假设，就是有惩罚性的累进税率。
按照此前国家房地产调控政策，猜测有惩罚性税率是合理的。因为直到今年年初，国家仍然说，住房是特殊商品，要控制其投资属性。但经过两轮救市之后，性质就变了。尤其是首套房认定标准放松之后，国家事实上承认了投资性购房需求，对此加以了鼓励。也就是说，多买房子的人为保增长做了贡献。那么到2017年，三年不到，国家就变脸对他们施以惩罚性税率，这合理吗？
所以我的判断是，随着经济下行压力越来越大，国家拯救楼市的力度越来越强，多买房子将变成“爱国行为”，未来实行惩罚性房产税的可能性将大大降低。也就是说，房产税更像是“痒痒挠”，而不可能是“上帝之鞭”。
国家设立房产税的首要目的，是为了在土地制度、税制改革后，给地方政府找到稳定的税源，抑制房价仅仅是第二位的。事实上，房产税在发达国家存在了多年，从来没有在中心城市起到过抑制房价的作用。
房产税对不同的房子，将产生不同的作用。有用的房子，根本不怕房产税，因为税的成本可以转嫁。比如北京，目前的确有不少空置房屋，要么是煤老板囤积的，要么是贪官污吏囤积的，他们会选择出货。但这种出货带来的瞬间房价下跌，反而是接盘的好机会。因为北京的房子是稀缺资源，可以租出或卖出高价。
中小城市就不同，尤其是这些城市郊区、新区的空置房屋。中国绝大多数地级市和县城要么人口增长缓慢，要么处于人口流失状态，在这种情况下，多余的房子卖不出去、租不出去，只能白白承担房产税。说句残酷的真话，这些房子早晚会被房产税、物业管理费“杀死”。
美国的情况就是最好的说明。在加州的旧金山、洛杉矶等地，房价早就上涨到2008年以前的价位，甚至创出了新高。但在中部很多州，到现在房价仍然没有达到2008年金融风暴前的一半，大量廉价的法拍屋仍被源源不断释放出来。为什么会出现这么大反差，说到底就是因为人口迁移，有些城市被废弃，有些越来越旺。
在美国，城市兴衰往往是市场力量决定的，但在中国则是行政力量决定的。一个城市，级别越高、越有权力，就越有资源，越能吸引人口。所以，北京（首都）房价必然高过上海，上海（直辖市）必然高过深圳，深圳（计划单列市、特区、享受省级经济管辖权）必然高过广州，广州（省会、副省级城市）必然高过东莞（地级市），东莞（人口有明显增量的地级市）必然高过湛江（人口严重流失的地级市），这都是没有任何悬念的。
我此前研究过中国经济总量最大的十多个省的房地产数据，发现省会城市都存在房屋建设总量偏大的情况。在很多省，省会城市商品房在建面积占全省比例都在30%以上，而人口往往不到15%。省会城市有更好的公共资源，对中小城市、农村居民更有吸引力，又有大量空置房屋，所以各地已经出现了省会城市在全省“抢夺人口”的情况（比如海口、南宁、郑州）。在这种背景下，如果房产税出台，中小城市的楼市将更加危险。
