根据最近报道，今年以来房价疯涨的城市，不仅房价开始跌，比如深圳，且销售也全面萎缩，比如苏州四月份新房成交套数环比下降32.83%，二手房成交量环比下降41.16%。深圳成交量环比下跌57%，上海成交量环比下跌52%等。
城市的住房销售快速萎缩，但价格跌幅不大，意味早前房价疯狂，完全由投机者推动。这些市场是以投资投机炒作为主导，而不是以住房消费者为主，销售取决于市场预期，只要市场预期房价不涨，投资者就涌入。若预期房地产市场价格下跌，他们就退出，住房销售即萎缩，但已进入的住房持有者，还期望房价会升，他们不愿降价沽货，故房地产市场出现量跌价不跌的僵局。
销售向下价格高企
为何今年房价疯涨城市的投资者，对楼市预期出现逆转，但却不入市？一是城市房价疯涨后，投资风险大增，他们再不敢轻易进入；二是城市政府的房策开始调整，让投机者无法再利用过高金融杠杆入市。三是从最近中央所透露的资讯来看，中国房策将有重大调整，即中国楼市要求回归居住功能。相关政策一出台，中国房地产岂可再进行投资？（惟真正遏制房地产投机炒作的税收政策，至目前还没有任何一个城市出台）；四是香港及深圳的楼价下跌，已向投资者响警，即中国房地产市场的周期性调整已开始，市场预期将出现根本性逆转。
投机者还敢入市吗？肯定是退为上策。今年以来房价疯涨的城市，最近销售量萎缩而房价不跌，这就是原因所在。房价下跌就在于政府是不是真正出台打炒政策。
可是，这些城市的土地市场为何如此火爆？在楼市成交量下降同时，一线城市和部分二线城市近日来连连爆出地王。今年前4个月，二线城市的土地出让金逾1,100亿元，占土地总成交额70%，同比升280%。四月份，南京成交的15幅含住宅地中，拍出7个地王。
苏州四月上旬拍卖的13幅地，出现3个地王。合肥四月底出让6幅地，单日出让金逾110亿元。五月中，上海外环郊区一幅住宅用地成交价的溢价率为296%。近日，苏州两幅土地拍卖由于溢价过高而流拍等。
难道开发商没有嗅到房地产市场将出现重大转变？不怕进入这个火爆的土地市场，继而被套牢？主因在于，这些城市房价疯涨，早前进入这些城市的开发商获得暴利，但在三、四线城市，甚至其他二线城市，许多开发商处水深火热中，没有进入这些城市的开发商看来，机会还在这些房价上涨的城市，故拼命进入市场。进入这些城市房地产市场，拍卖到土地最关键。当更多开发商这样想，地价肯定立即推高。
官商互动打造地王
地王频繁出现，会推高或再拉动房价。惟要注意，拍卖出去的土地是不是能以商品房方式预售，土地整理与住房建筑有一定时间周期性。市场发展如何，拍卖到土地所建的住房售价如何，开发商也是无底，他们只是预期房价还会涨，看好城市的房地产市场来抢地而已。
惟开发商明白，若未来城市的房地产市场出现问题，他们可能要与地方政府商量或讨价还价，甚至让地方政府重新收回已拍卖的土地。除非房价真正涨到开发商有利可图，否则这些地王中有几多幅会真正开发？何况目前进入这些城市，把地价推高的主要是央企及国企，它们与政府谈判的能力更强。
地方政府不在于地王建不建房，而是能把城市的地价一路推高，就达到地方政府目的。因此，开发商岂能不把城市的土地拍卖成一个个地王呢？地王出现不仅能推高当地地价，更重要是，能把当地房价进一步带动，这就是地方政府的如意算盘。
决心打炒始能解困
不少城市的房地产市场预期已转变，投资者不敢轻易再入市，不少城市的房地产市场已出现拐点，这或许是这些城市房地产市场周期性调整开始。开发商可能比投资者更乐观，拍卖的土地最后有地方政府担保，地方政府又乐见更多地王出现，土地市场自然火爆。惟情况不会持续太久，只要这些城市房价真正下跌，开发商抢地热潮很快会戛然停止，中国房地产市场冰火两重天局面就结束。
中央说要遏制投机投资炒房，让楼市功能回归到居住，让房价回归理性，要遏制开发商炒地，这对市场有一定影响，但若相关政策不真正落实并推出，投机投资者在观望后，可能又入市，把泡沫继续吹大。政府已到真正下决心，遏制住房成为赚钱工具的时候，不可有半点犹豫！
