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中国房价未来会如何?

为了从更多国家情况来看房价走势,整理了OECD数据库中20个国家(选取了1980年-2017年数据完整的18个国家,有1986-2017年数据的韩国,有2010-2017年数据的中国)的实际房价指数(和名义房价指数相对,剔除通胀影响)走势图和房价收入比(无中国数据,其他国家的也有些不太完整)。此数据库中房价指数以2010年房价为100,房价收入比的基准年份不清楚,选取了年度数据。

19个国家38年房价走势大致可分为四类。

第一类包括瑞士、韩国、日本、南非、芬兰,20世纪80、90年代房价就出现过一轮明显的上涨和下跌,目前都没有超过历史最高点。日本在1991年达到最高点172,2017年为109;韩国在1990年达到最高点160,2017年为101,都和最高点相差很大。南非1983年113、2007年116是两个历史高点,2017年为98。芬兰1989年为99,下降到1993年54的最低点而后上升,2010年达到最高点100,2017年为95;瑞士1989年达到130的最高点,2017年是128,基本恢复了。由于房价曾经大跌过,房价收入比在此后很长时期也没有再明显上升。

第二类包括丹麦、爱尔兰、新西兰、西班牙、英国、美国,除了美国在2006年,其他5国都在2007年达到高点,然后下降。新西兰、美国在2011年,丹麦、英国在2012年,西班牙、爱尔兰在2013年达到危机后低点,而后开始上升。其中新西兰在危机后房价涨幅最大,目前是历史最高点。房价收入比和房价指数类似,危机后下降而后上升。这些国家看来受美国次贷危机影响较大,同频共振。

第三类包括澳大利亚、比利时、加拿大、法国、荷兰、挪威、瑞典,房价在2007年前后略有波动,总体相对平稳上升。房价收入比也大体呈波动上升趋势。

第四类是德国。房价指数从1980年到2008年的近30年间基本波动下行,2008年达到最低点,此后由于低利率环境使人们寻找投资渠道、更易负担得起抵押贷款,成为房价洼地、投资价值显现,移民、外来投资者涌入等原因,德国房价开始补涨。德国在1980年房价收入比达146(原因是二战后到80年代初,由于战争破坏、人口和经济增长,德国房价经历了较长时间上涨,政府也因此采取各种措施加大供给、平抑房价,80年代后进入平稳期),此后一路下行,2010年达到最低点77,此后缓慢增长,2017年为87。德国的确独一无二,没有其他国家和它走势相似。近三十年较好地控制了房价,实属难得。

小结:从这19个国家的情况来看,第一类以日、韩为代表,20世纪80、90年代就经历过房价的快速上升和大跌,因此改变了人们房价只升不降的心理预期,此后房价虽有所恢复,但至今没超过历史高点。第二类是以美、英为代表,次贷危机前经历了较长时间的房价上涨,上一次房价大跌还是大萧条的时候,经历几代人,历史记忆都已被忘却,信贷风控模型中都不会将房价大幅下跌作为考虑因素,直到次贷危机,不过经过5、6年的下跌,经济有所复苏,房价也开始回升。第三类以澳大利亚、加拿大为代表,38年来总体房价、房价收入比波动中上升。第四类是德国,在长时期内较好控制了房价,但近几年房价也有所上升。

当然,这只是根据1980-2017年数据,如果放在更长的时间周期来看,可能又是另一幅图景。

中国房价会走出何种轨迹?此数据库中的中国数据时间太短,没有归类,以2010年为100,2017年房价指数是126,即2017年比2010年上涨了26%。用其他数据代表中国房价指数,如商品房均价,由于从20世纪80年代至今,中国还处于城镇化、城镇住房制度改革的进程中,有巨大的居住需求,加之货币超发,有强烈的投资需求,因此房价虽有波动,总体上升趋势明显。

中国房价的拐点被各种经济学家预言,而迟迟未到。房价坚定的看多者任志强2018年5月预言中国房地产未来还会涨20年,看空14年之后,谢国忠终于“空翻多”了,但认为房价下跌在即的也有不少人。“树不能长到天上”,中国的房价已涨了太久,势必要经历回调,问题只在于是第一类还是第二类国家那样长期还是较短期的回调。

各国房价新动向。按OECD的统计,2017年房价指数比2010年涨得最多的五个国家是新西兰、瑞典、加拿大、瑞士和挪威,中国只能排第6(虽然和我们主观感受不符);下跌最多的是西班牙、荷兰。

新西兰、加拿大涨得多,中国人去买房都是一个重要原因。据报道,2016年1季度,新西兰第一大城市奥克兰总计有438套住宅由无新西兰国籍或居民身份的外国人买走,其中中国买家拿下285套,占外国买家中的65%。2017年10月,刚上任的新西兰总理阿德恩宣布,要做的第一件事就是禁止外国买家在新西兰购买现房,因为海外买家推高了新西兰房价。瑞典则是因为房地产供给不力,加上大量移民涌入,同时政府政策鼓励民众购房,造成近年来瑞典房价出现飙升,被市场认为房价泡沫即将破裂。

房价上涨太快从来都并非好事,房价过快下跌则都会伴随经济危机。中国现在的任务是需要抑制房价继续过快增长,避免危机。

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