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德国租客为何这么“牛”

德国人拥有自住房产的比例在全欧洲几乎是最低的。不过,很多德国人租房子住,也觉得舒适放心。这要归功于法律对租户权益的强大保障。

在德国,自有住宅的比例大约占到一半。欧洲整体而言,自有住宅的比例占到约七成,因此,德国的这一比例几乎在各国是最低的。

据统计,30-40岁的德国人购买住房的比例约10%。特别在巴伐利亚州、巴登符腾堡州和黑森州这样住房较紧张的地区,自有住房率更低。在大城市,自有住房的比例平均不到30%。

许多德国人得以在租住的房子里安逸地生活,也是得益于法律对租户更好的保护。这主要体现在:房东很难临时终止租房合同,以及法律对房租和涨价幅度的限定。

提前3个月解除合同,孕妇、老人、无家可归者是例外

通常,租房合同到期前,租赁双方如果有一方要终止合同,须在合同到期前3个月通知对方。如果签订的合同有效期较长,比如五年、八年以上,那么,须提前6个月及9个月通知对方。

在特殊的情况下,租户可以以书面形式反对房东按期终止合同的要求,比如:怀孕中后期的女性,高龄老人,或者面临无家可归者。

合同没到期,房东不想租了,可以吗?

如果在合同未到期以前,房东就想临时终止合同,那通常只有在特定的情况下才行得通。比如:租客连续两个月不交房租;抑或,租客没有尽到责任,导致租赁财物受到严重损坏;或者是,租客频繁破坏居住秩序,使得周围住户不得安宁;或者,租客在没有征得房东同意的情况下,就把租住空间或部分空间转租给第三方。

如果出现上述情况,房东在正式终止合同前,必须先以书面形式向租客发出警告信。--但有时候,如果租客无视警告信,并称没有收到,房东该怎么办呢?即便是挂号信,仍不能保证万无一失。房东最好是与一名证人一道亲自面交,或者,委托法警递交。

如果租户仍不肯搬出,那房东只能申请由辖区的地方法院强制执行。费用需要先由房东垫付,之后向租客讨还。不过,如果租客个人破产,这笔钱可能就打了水漂。

合同没到期,租户不想住了,能行吗?

公平起见,租客在特定的情况下,也能在合同到期前要求终止合同。比如,房间出现大范围的严重霉菌,而且不是租客通风不当造成的,在这种情况下,由于对人的健康有显着影响,租客可以要求提前终止合约。其它的情况还包括:邻居噪音太大、严重扰民;房东对租客进行人身威胁或侮辱;居住条件受到严重影响,比如冬天暖器用不了,导致房间温度无法忍受,或者夏天热到极端的程度。

‌‌“房租刹车‌”政策,三年不能涨超过20%

近些年来,由于德国房地产走热,房租上升,德国政府2015年推出了‌‌“房租刹车‌‌”的政策法规,以保障租户的权益。各地市政部门制定本地的平均房租标准,这一标准是参考房屋所在地点、房屋面积、配备设施以及建造年份等得出的,并且定期更新。

房东有权把房租提高到当地平均标准,不过,至少要等到租户入住15个月以后才能涨房租。此外,房东两次涨价之间要间隔至少12个月。而在三年之内,涨房租的幅度不能超过20%。通常,房租不应超过当地的平均标准。

法律条文繁浩,请向专业人士咨询

相关的规定十分繁复,最好要向专业人士或租房者协会咨询。比如,如果房东对房屋进行装修翻新,那三年内涨价不能超过20%的规定就不再适用了。

在德国租住房屋,还有很多细节的规范。比如,如果结婚,配偶搬进来一起住,是无须征得房东同意的,房租的冷租(即不包括水电暖的部分)也不得涨价。又比如,合同期间,房东想来看看房子,必须征得租户的同意。

 

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