每到年底时，都有不少专家预测明年楼市尤其是房价的走向。这些砖家，大都没有实战经验，要么以教授、研究员的名义，要么戴着行业协会的高帽子，更搞笑的是，还有人高举民生大旗来研究地产，有时候说出来的言论真正让人啼笑皆非、笑掉大牙。
砖家们最大的特点就是听风就是雨，他们对房地产数据十分敏感，因为有了数据支撑，他们就能以此为依据，然后轻易得出房价或暴涨或暴跌的结论。由此惊人言论和观点，在网络时代，能够很快就吸引起大众的注意力，博得名利。
今日财经的一组数据就引起了这些专家的主意。有数据显示，全国房地产待售面积达3.2亿㎡，市场要消化掉这些库存，部分房企要卖10年。这组数据看起来十分吓人，这么大的库存，占压资金巨大，销售周期无限拉长。很多专家就第一时间站出来表态，巨大库存将压垮楼市、压倒房价，房价下降指日可待。
其实这组数据如果仔细研究一下，你会发现迷雾重重，这3.2亿㎡库存是如何统计出来的，统计机构有无权威性。要知道即使是国家统计局，这数据的出台也是有可能造假的，咱们的统计数据是否准确不重要，但必须讲政治。不知道大家是否还记得，09年统计局公布的年度房价上涨仅5.5%，你信吗？
其次3.2亿的库存，这其中大众最关心的住宅占多少比例？如果和普通百姓无关的商业、工业地产占绝大多数，那么这个数据对大众就没有什么意义。要知道，在每个城市，市长县长大人们为了政绩，为了提高GDP，都再大搞科技园以招商引资，这些新城、科技产业园动辄数千亩，甚者上万亩。这些算进库存里了吗？
当然还有一点必须提及，那就是城市之间的差别十分明显，一二线城市和三四线城市的房价有一道明显的分水岭。从目前来看，前者的楼市相对健康，因为限购，需求被长期压制，一旦行政限购令取消，房价必然反弹，甚至重回上涨之路。所以一二线即使有库存，也是被迫的，这一点必须看清楚。
而三四线城市，确实存在开发量过大，而需求相对有限。一旦楼市进入萧条期，房价难免出现波动，销售压力巨大，出现大量库存很正常。但不要忘了，在三四线城市从事房地产开发的，一是土地价格超低；二是房价水平不高。所以你让房价崩盘，他们也崩不到哪儿去。开发商是商人，如果没有利润，宁愿空着。
最后还有一点，那就是房企要卖10年房子，懂点房地产的人都知道，一个几十万平米的大盘，销售周期有个7、8年很正常。而且在销售的过程中，通过分期开发延长开发周期，通过捂盘提升房价已经成为他们惯常的手法，这一点在一二线城市体现的尤为明显。
从2012年四季度的楼市实际走势来看，一线城市房价已经呈现回暖迹象，尤其是北京的成交全面回升，导致住建委出来辟谣，让大众不要出现恐慌性购买心理。二线城市的开发商在坚守，等待明年春天的到来。而三四线城市，楼市正在苦苦煎熬，当然未来10年，城镇化已成为未来李总理重要战略目标，这也算三四线城市的楼市“春风”吧。
