2009年，在孔网上拍到了一份档案，当时主要是卖家在说明中提到这份档案中有我国美术史学者何乐之的亲笔信，为了这个才买了下来，当然也主要是因为档案不贵。回来后仔细研究了这份档案，觉得除了何乐之亲笔写的几十张材料比较有价值外，更有价值的是这份档案的内容，是一份反映特殊时代的中国私有房屋改造的个案材料。整份档案是围绕着南京颐和路30号的产权和房东与租户的矛盾而组成的，可以清晰的看到这个民国时期建成的私人所有的小洋楼是怎么样一步一步的变成国家的房产。
民国时期的南京颐和路和现在北京的中南海一样，是政府高官所居住的地方，当时称为公馆区，这里有许多民国政府要员的宅第公馆，也正由于政要官邸集聚，加之环境优美、交通便利，这里也成为外国使（领）馆集中设置的地段。据统计，颐和路公馆区有蒋纬国、马歇尔、陈诚、顾祝同、汤恩伯、阎锡山、马鸿逵、汪精卫、杭立武、邹鲁、薛岳、胡琏、周至柔、钮永建等名人公馆多所，这里还有加拿大、墨西哥、巴西、葡萄牙、印度、巴基斯坦、菲律宾等使（领）馆等多处，而这些公馆就编号来说和30号是近邻，如顾祝同公馆是颐和路34号、汪精卫公馆是38号，阎锡山公馆是8号、陈布雷公馆是4号等等，这些公馆大多是国民党建都南京后建造的，建成的时间大约在三十年代中期以后，颐和路30号也是当时这一批建成的。
建颐和路30号这座洋楼的是耿季和先生，这个1916年毕业于北方交通大学的高才生，1919年去英国马可尼无线电公司实习，1922年回国后任东北三省国际电台台长、交通部电政司帮办等职务。1929年至1942年任北京鑫昌矿业公司总经理，后因同日本人争夺矿产而被害双目失明。1943年回南京养病，1949年去世。在国民党开发首都南京时期，耿季和先生买下颐和路30号这块地，并通过银行贷款修建了这座洋房，洋房建成不久日本占领了南京，这座公馆被汪伪政权的中央储备银行副总裁汉奸钱大奎占用，日本投降后，此处又被国民党国防部官员霸占，直到南京解放。解放后，这个公馆的主人家才真真住上了自己的小洋楼。1951年，耿季和的太太去世后，儿子耿奇继承了这处房产。
耿奇1952年南京大学毕业后分配至河北保定工作，离开了南京，房子由父亲的老友吴文华居住并代为管理，并向耿家交租金。1958年4月，何乐之先生一家搬了进来，同样也向耿家交租金，后来陆续还有三家人搬了进来。
档案中记载1958年8月还在保定的耿奇填写了《申请社会主义改造房屋情况表》，从此之后，这个房子就纳入了社会主义房屋改造运动之中。房屋的社会主义改造按照1956年1月18日中央书记处第二办公室拟定《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》进行的，这个文件指出“城市私有房屋私人占有制与社会主义建设之间的矛盾日益尖锐，故必须在私营工商业进行社会主义改造的同时，对城市私人房产进行社会主义改造。改造的形式为：国家经租，即由国家进行统一租赁、统一分配使用和修缮维护。”换句话来说，在当时的三大社会主义改造运动的同时，也对私有住房进行改造，使之成为国家所有的房产。当然，这种房屋产权的改造是有一个过程，是逐步进行的，但最终目的只有一个，消灭私有制，产权归国家所有。现在看来，这个运动确实是一场国家对公民财产的剥夺，更有讽刺意义的是产权的所有人还要提出申请！
1958年8月之后，这栋洋楼除给耿家自留的几间房子外，其余的房屋归属了政府，所采取的步骤是租客不再向房东交租金而是向国家交租金，国家把收到的房租的20%按照定息给房东，而产权归国家，耿家从政府手中每月得到的定息是19.5元（笔者注：耿家除有颐和路30号房产外，还有在升州路等处的三处房产，这笔定息是所有房产的定息），到1966年文革开始共得人民币1876元，文革开始后，这部分定息也取消了。
档案最后的时间是1978年，这个房子还是归属于政府，至于现在的归属我没有查到，不知道在进入改革开放时代以后房屋是否归还给了耿家，但按照以后国家的政策，这个房子恐怕还是国家的。
从网上查到了私有房屋改造运动的一些资料，整理出大事记，大家可以看看：
1956年1月18日，中央书记处第二办公室拟定《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》认为：“城市私有房屋私人占有制与社会主义建设之间的矛盾日益尖锐，”故“必须在私营工商业进行社会主义改造的同时，对城市私人房产进行社会主义改造。”改造的形式为：“国家经租，即由国家进行统一租赁、统一分配使用和修缮维护。”是为长达半个世纪的经租房现象的最初始文件。
1958年6月4日，北京市私房改造领导小组制定《私有出租房屋进行社会主义改造几个具体政策问题的规定》量化改造起点为：“够十五间（自然间）、不够二百五十平方米，或是够二百五十平方米不够十五间者都列入改造对象，予以改造。”其后又于1958年6月20日制定了补充规定，将改造起点有条件放松至“房屋是一整所或十间以上者。”稍后，各省、直辖市纷纷效尤，改造者迅速广布全国。
1964年1月13日，国务院批转国家房产管理局《关于私有房屋社会主义改造问题的报告》认为：“有些房主认为房屋由国家经租还没有过渡到全民所有制，仍然属个人所有，往往以人口增加、自住房不够为由，要求退还已由国家经租的房屋。”“这些情况反映了私房改造工作中存在着尖锐的两条道路的斗争。”故应将“对城市房屋占有者（实为所有者，这里则将之改为‘占有者’）用类似赎买的办法，……来逐步地改变他们的所有制。”是为第一份有涉经租房所有权问题的文件，亦属目前拒不返还房屋的依据。
1964年9月18日，最高人民法院《关于国家经租房屋的业主实际上已丧失所有权》的批复说：“国家经租房屋的业主实际上已丧失了所有权。”
1966年9月24日，“中发（1966）507号”文件言及“最近在无产阶级文件大革命中，各地红卫兵和革命群众……，提出了许多倡议，这些倡议许多是可行的，应该采纳、办理，”故此作出：“公私合营企业应改为国有企业，资本的定息一律取消。”该“文革”文件本不涉及经租房问题，但此后即停止向经租房所有者支付租金收入及拒绝返还房产所持的却就是这个“文革”文件，时至今日。
1985年2月16日，城乡建设环境保护部《城市私有房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》说：“已纳入社会主义改造的私有出租房屋，一律属于国家所有。”
1987年10月22日，最高法院、城乡建设环境保护部联署《关于复查历史案件中处理私人房产有关事项的通知》中，强调要继续执行中央原定文件。
1988年，最高法院作出有涉经租房案件“人民法院不予受理”的批复。
1989年9月16日，建设部《关于善始善终作好城市私房遗留问题处理工作的通知》再次强调要执行其以前已制定的文件精神。
耿奇老人现在怎么样也不得而知。在网上查到南京的一家敬老院里有一位老人叫耿奇，并且年龄86岁，和档案中的耿奇同岁。
后记：2010年暑假笔者去南京时专程去了一趟颐和路，颐和路30号位于这条街的中间，从外面看已经比较破落，大门紧锁，无法看到全貌，但院内和楼上还有晾晒的衣服，应该现在还是有人住的。试着敲门，但没有人应，也就只好在外面隔着大门照了几张相，算是留个纪念。
