说2017年是中国去杠杆年，并不为过。一定意义上，中国去杠杆，吸引了国内外的密切关注。
IMF在8月15日发布的最新的中国经济年度报告中指出，中国在减少债务方面不会有很大进展。报告预测，其非金融部门债务总额相当于GDP的比例将从2016年的235%增至2022年的290%以上。
IMF预计，到2022年中国的非金融债务将以较一年前的预期“更快的速度”增长。中国依赖刺激举措来达到目标，且信贷扩张轨迹可能“很危险”，中国短期增长前景增强，但中期出现突然调整的风险加大。
“全球的经验表明，中国当前的信贷轨迹是危险的，出现破坏性的调整和（或）增长明显放缓的风险增加，”报告称。
众所周知，在中国杠杆率飙升的过程中，除了急剧上升的企业债务外，更来自于房地产资产价格的快速上涨。当然，关于中国房地产是不是泡沫的争论，从来也没有标准答案。
不过值得注意的是，这一轮中国房地产价格涨幅之大，也难免让人担心不已。去年，美国经济咨询公司Longview Economics发布的研究显示，深圳以典型住宅价格80万美元左右，房价收入比70倍，成为全球房价第二贵的城市，仅次于美国硅谷中心地带的加州圣何塞。更有统计指出，整个2016年，深圳房价上涨幅度位居人类之首。
如何看待这轮去杠杆中的房地产走势，断层智库日前对话了瑞信亚太区私人银行副董事长陶冬，他此前在瑞信担任亚洲首席经济学家多年，并连续多年入选权威业内杂志、美国《机构投资者》亚洲区优秀经济分析员排名榜。
以下为断层智库与陶冬博士的对话内容：
断层智库：这轮去杠杆是主旋律。去杠杆之前，实际上，我们看到中国房地产价格这一轮上涨迅猛。这轮由一二线城市联动三四线一起上涨，趋势和涨幅相比之前也有所不同。您怎么看？
陶冬：流动性拉动的泡沫，很难限制的在一个地方。如果这是一个热钱的泡沫，它一定会到处跑，这跟股市里的轮动，好股炒完后炒中股，中股炒完后炒烂股，烂股吵完后炒垃圾股。股市里面的轮动，和房地产的一二三四次线城市的轮动是同一回事情。
我所看到的是，中国由于在过去十年中，制造了巨额流动性，而又没有办法在实体经济中消化掉这些以稳增长为名制造出的热钱，这些钱就流到金融系统里去了，房地产是一部分。
至于现在的理财产品，股市4000点半山腰，这些都是流动性过剩的征兆。为了维持增长，需要花流动性，而且流动性越发越大，因为货币扩张的边际对经济增长的效应在递减。
但是货币超发是有代价的，第一、它制造出来了各种金融隐患，这是无可避免的，再审慎也没用，只要流动性达大到这一步，再怎么审慎也要出事。
那怕是一个非常清醒的人当银行行长，第一天忍住了，说这是泡沫，我们不能做。你的同行的盈利远远好过你，压力之下，第一年能忍住，第二年能忍住，第三年还是忍不住。
买房子的人说这是泡沫，我不买，第一年忍住，第二年忍住不买，第三年再不买，老婆跟你离婚了。银行行长也干不下去了。
所以说泡沫到了这一步时，这是群体现象，不是个人的疯狂，个人的贪婪，系统使然，体制使然。
第二、更大的负面因素是，它产生出了挤出效应，越这么做，信用扩张是为了支持实体经济，但实际上，你把实体经济给挤出去了。因为热钱带来金融资产价格的暴涨，这种回报，根本不是实体经济可能做到的事情。所以我们见到实体经济因此而遭殃，而不是得利。
举个简单的例子，要把股市升起来为实体经济服务，想法本身还算好的，但实际上不是这么做的。企业集来的资金有多少是真正回到实业里干活？全是留在金融里炒了，这就带来了实体经济的进一步萎缩。
实体经济越不行，发的钱越多，发的钱越多，资产价格越涨，实体投资的积极性越差。到最后，风险积累下来，积到一定的时候，就会出事情。
中国有一个普遍的说法，政府为了社会稳定不会让它出事情，所以放心干，这话我听得啼笑皆非，全世界没有一个政府政客主动来硬着陆的。没有一个政府会这么干。
社会安定不仅仅是中国政府的要务，全世界都是一样，问题出在泡沫泡到一定程度的时候，政府不得不出手调控，等得越晚，最后出手的力度就越大，那怕那个时候政府也没打算硬着陆。
你看当年保尔森杀雷曼，他想硬着陆吗？不是，而是认为他把所有风险都控制住了以后，制造一个金融的软着陆。问题是政府也许有上帝之手，但政府未必有上帝之脑。调着调着可能就调出事了，变成硬着陆了。
从这意义上说，宁可中国政府早点出手去调整，不要等到最后被危机逼着不得不调，到那个时候，风险更大。所以，我对金融工作会议上谈到风险警示和去杠杆决心持赞赏态度。
中国需要正视自己的过度经济杠杆和资金避实务虚的倾向。
断层智库：不断的货币扩张导致实体的萎缩，还有一种逻辑认为，为了要求实体，可能不管从降准还是其他手段都要宽松。如果不宽松，实体进一步完蛋。这似乎形成了，不管放不放水，都很难救实体以及平衡资产价格。
陶冬：我认为，一个患了忧郁症的人，很不开心，只有开心让他麻痹一下，开心一点，没有理由给他桌子上再放几瓶酒。
你知道最终的后果会怎样。你可以通过酗酒来令自己感受到生活的价值，可以在短期措施上行不同的方便。但归根到底，要让他戒酒，要让他走出现在的恶性循，没有理由给他更多的酒来制造一时半会的欢心。
断层智库：泡沫从历史上看，到最终会变成没有人接盘，政府控制不了，爆掉。
陶冬：什么是泡沫？很难说得清楚。归根到底这是一个供需关系的问题，供需关系里呢，我们觉得好像需求不大了，结果又来了大量的需求出来了。到最后归根结底是钱在印出来。如果这么印钱的话，房价的确有一个名义购买力的支持，名义上购买力的支持，理论上不断地印钱房价还真的能上升。
这出现了两个问题，第一个是如果印钱的数量远远大于世界其他地方印钱的数量，汇率一定会跌。这是经济学规律，暂时可以避免，但是早晚会发生，只要是不停印钱。
第二个问题是在一个相对封闭的环境里，还可以往上走，但这时候的房价风险就全部聚集在银行，和买房人手里，金融体系的系统性风险，老百姓的社会稳定因素，这两个就变得突出了。
理论上在封闭的体系里，让汇率贬，房价可以一直涨上去，但是万一有什么样的变故，一个意想之外的变故，一个突发事件或错误的政策，或几个分别看来都没有错的政策产生一个共振的话，跌起来就厉害了。
这可能带来金融系统性风险以及社会的动荡，这是一个极其严重的后果。我们看到几乎所有的政府，当房价升到一定程度之后，就开始关注这个风险了。
因为政府不想看到把这个推到极端以后，可能产生极其严重的后果。再看看我们的房价，这么多年为什么一直在涨？好像调一调后就应该跳进去买，这已经变成了一个新的传统智慧。
我想说的是，中国房价之所以连涨了十几年，只有上升周期没有下降周期，因为我们的货币政策，信贷周期，在这十几年，只有上升周期，没有下降周期。
不是中国的房地产有中国特色，可以抗拒地心引力，而是央行的政策源源不断的信贷扩张。制造出来的了常生常有的房地产景气。
如果再读一读7月份的金融工作会议声明，那里面提到了风险31次，提到了监管28次，这在中国历史上是前所未有的。说明政府开始警觉了，如果让它这么玩下去的话，以后后果很严重。于是，我们就看到了一轮又一轮的去杠杆，但去杠杆，政府并不想把船砸沉了，去一去，发现经济很难受的时候，央行可能放一放，明显的例子是今年6月份银行间利率快速上涨，央行在连续收紧了五个月之后又放一放。
这代不代表货币政策又走回了扩张的老路？央行自己说，这是周期性操作，去杠杆还是政策性趋势。
如果要是信贷周期会改变的话，我个人相信，房地产周期也会改变。
断层智库：所以，去杠杆的实质某种程度也是去房价？
陶冬：这是不同的提法，去杠杆能不能维持住房价，这事很难说。但起码在一个货币紧缩的环境下，维持房价不断上涨难度会高很多。
