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中国楼市第一张骨牌倒下了,房东只不过是一个长期租客

让购房者最头疼的问题终于开始了,温州最近出现一部分市民,他们正常买卖二手房后却无法完成交易,原因是土地到期了。如果要续期,必须缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金。

其中,不少市民发现,他们持有的土地证上写着土地年限二十年到期。这样的土地在温州还不少,据说在鹿城区内即有600套房子受此影响。那么如果放大到全国,还不知道有多少房子面临同样的问题。不知道您听明白没有,续交土地出让金,是要按土地市价的三分之一出价。而一套房子里面,近乎6-7成都是土地价格。那么算下来你要续交土地费用,不得不再拿出上百万元。

所以,问题一下子变得棘手了,我之前一直说到的问题终于出现了,持有房子不在变得零成本。对于那些囤房的炒房客来说,这层窗户纸一旦被捅破。房价将被计入土地的折旧范畴,购房人一旦开始查看土地证,并按70年开始折旧计算。那么他手上的房子将很难再升值。

有人可能觉得,70年的土地使用权,看起来好遥远。我的房子是90年代后才买的,算下来才不到30年,后面还有40年呢。但您可能算错了。因为土地是否到期不是按照房子的建成年代算的,而是土地出让的时间算的。您的房子土地出让很可能是80年代,那么也就是说可能已经40年了,特别是2000年以后,房价开始持续上涨,有些开发商开始了囤地,从政府那里拍出来一个地块,然后不开发放着,放几年然后倒手一卖就赚了好多钱,很多开发商都这么干,用他们话说这是一个无本的买卖,就是拍下来放着,然后专卖,根本不用开发。买地永远涨,而且比盖房子的收益更大。有些地一放就是10年,甚至时间更长。你看到的是新房,但其实土地指不定放了多少年了。房子的产权是你的,但土地的产权是国家的,到期之后,你一直住着国家不管你,只要你去过户,只要你交易,只要你抵押,只要你继承,对不起先把土地的钱交了,否则告诉你都办不了。

这就是一个残酷的现实,你以为房子是你的,其实你是一个长租客而已。你以为花了2代人的积蓄买了房子,是一笔资产可以子子孙孙传下去,但其实没到70年都要交一次土地出让金,而且还不是按原来的价格缴纳,是要按现在土地的评估价格。也就是说只要房子永远涨价,土地永远涨价,有房子的这帮人差不多都要交当时市价的3成,也就是说你当时买的早,可能一套房子买的时候才20万,但几十年过去了,老房子的位置很多都在市中心已经涨到了300万,你要补交的土地出让金就高达100万。比买房的钱还贵。

但是在深圳也发生过类似的情况,看起来没有温州那么惨,据说一套700多万的房子,续租土地只是多交了几万块钱,那么问题出在哪呢,第一深圳给这套700多万的房子评估价只有一半,第二小区业主只是延期20年,相当于只延期了三分之一。所以悲剧没有发生,不过其实你要还原回来,评估700万,那么就要多交一倍,交满70年,要多交3.5倍,那么几万块钱,一下就涨到了70万。也是房价的十分之一了。

所以,土地出让金该怎么补,取决于地方政府给你的房子估价,他很穷,就会觉得地是唯一收入,会给你的房评估很贵,那么你就要交很多钱,如果他觉得过意不去,也不指着这点钱,就会评估的时候手下留情,你就会省点钱。但钱是怎么都要交的。

还得说个更真相的事情,那就是你想把房子子子孙孙传下去,还是想太多了,按照现在的建屋质量,顶多顶多就只能按照30年折旧,换句话说30年的老房子如果不是因为学区,地段或者其他什么别的福利,很难卖上价了。再有土地出让金这么一闹,估计更多人会注意这个细节。换句话说即使白送给你北京上海核心区的老房子,你都未必住的起。

所以,这是第一张倒下的多米诺骨牌,至少让花了大价钱买房的人感觉到了如鲠在喉。

楼市:最大的悬剑轰然落下!

一、那么,“温州土地续约事件”是怎样产生的,法律上又是怎样规定的呢?让我们简单回顾一下。

在中国数千年历史上,多数时候都实行的是土地私有制。所以,不动产问题比较简单,如果有纠纷也主要发生在私人之间。1949年之后,土地、房屋的产权全部收归国有、集体所有。于是,产权关系发生了重大变化。

上世纪九十年代开始,国家决定启动商业化的房地产行业,但城镇建设用地国有化的性质没有改变。于是,土地使用权就出现了划拨、出让两种转让方式。政府、军队、公用事业等用地属于划拨,没有使用年限;而居民、企业获得土地的方式为出让,有使用年限。

早期的商品房开发中,在70年年限之内,各地出现了多种处理方式。比如此次温州到期的房子,开发商为了节省成本就选择了20年的土地使用年限。在其他城市,还有30年、40年、50年等多种“版本”的商品房出现。这些房子,将陆续面临土地到期的问题。

2007年3月修订通过,2007年10月起实施的《物权法》,关于房屋和土地有以下规定:

第六十四条私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。

第一百四十九条住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。

也就是说,房屋的所有权是永远归业主所有的,而房屋下面的土地是国家的,存在使用期限问题。如果是住宅,将获得优先保护,可以自动续期。如果是非住宅,则存在多种可能。

对于“自动续期”,一般的理解是:国家必须给续,不用去办理,只用象征性交费。

但2007年8月通过的《城市房地产管理法》又规定:

第二十二条土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。

土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回。

于是,同样在2007年公布的两部法律,在条文理解上存在某种冲突。《城市房地产管理法》对于土地到期的规定,显然不是“自动续期”,需要房屋业主提前一年申请,如果不申请的,土地使用权由国家无偿收回。

但问题来了,房屋是不能搬动的。房屋的产权是永远归属私人所有的,国家即便收回了土地使用权又能如何?因此,有法律学者认为,鉴于《物权法》是更基本的法律,其地位明显高于《城市房地产管理法》,所以可以这样理解:

你的房子土地使用权到期之后,如果房屋自用,则不用去办理续期,国家也无法拆除你的房子。这时候,你房屋下的土地就近似于无偿划拨。但如果你要转让、继承,或者抵押,就需要办理土地续期,也就是要缴纳新一轮土地使用费了。

如果选择补交地价,怎么计算呢?对于续期的土地,一般通过基准地价来计算土地出让金,也就是正常的市场价格。如果政府参照附近土地拍卖价格来推算,则一线城市的续约价格可能将远远超过温州的“占房价的三分之一”,弄不好会“占房价的一半以上”。

比如北京市中心一套价值2000万元的房屋土地到期,续约价格如果参照市场价,也许要缴纳1000万的费用。这是非常令人恐怖的事情。它不仅远远超越了大家的预期,也超越了大家的承受能力,成为楼市头顶上的一把悬剑。

二、据报道,目前温州官方对这一问题的表态是:一是积极向上面反映,这个制度需要顶层设计,地方政府突破不了,到目前为止还没有收到很明确的答复;二是在研究作为温州地方的普惠性政策及解决意见方案,目前已着手起草政策建议的初稿,近期会组织相关人员进行讨论后提交给上级,妥善化解这类问题;三是对于现在想要续期的市民,我们随时欢迎,并给予优先办理。

也就是说,问题可能存在某种转机。对此,财经媒体人刘晓博的看法如下:

1、土地所有权、使用权的设定,对于国家来说,说到底无非是一个税收问题。如果国家把产权赋予个人,则可以激活民间创造财富的热情,而国家可以通过税制设计实现持续税收。如果想通了这个问题,不妨先从城市建设用地入手,将房屋下面的土地所有权无偿赠与个人、企业。于是,所谓土地使用权到期问题也就不存在了。国家对所有不动产征收物业税,税率根据政府实际开支调整。

2、若暂时不能实现上述设想,则应该通过国家层面立法方式,尽快对土地使用权续期问题的细节加以明确。否则,在楼市去库存的关键时刻,“温州事件”将严重打击大家的购房热情。

3、应尊重2007年版《物权法》的规定,承认“自动续期”。也就说,如果到期的时候业主不主动申请续约,则国家默认这套房子自用,不强拆,不强征收土地使用费。如果业主希望出售、继承或者抵押,这时候才需要补交地价。

4、对于主动续约的房屋,土地使用费的交费方式尽量多元化,可以按年缴纳,也可以一次性缴纳。对于一次性缴纳的,给予较大折扣。尽量藏富于民,而不是雁过拔毛。

 

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