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中国楼市:“库存”泛化问题大

对于中国房地产市场来说,目前炒得最火热应该是“房地产的去库存化”。因为对不少人来说,中国经济增长持续下行,在于房地产投资萎缩,而萎缩的主因就在于中国房地产市场的库存过高。因此,刚结束的中央经济工作会议对中国房地产去库存化出台了较多政策规定或一套中国房地产去库存化的组合,并把房地产的去库存化纳入了来年经济工作的“五大任务”之一。

本来,政府提出具体化解当前住房严重库存政策,对房地产来说应该是好事,也能为中国房地产市场得以持续发展创造条件。同时,中央政府房地产的去“库存”,这个“库存”应该也有确切的含义。

据国家统计局的定义,商品房待售面积指报告已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中,尚未销售或出租的商品房屋建筑面积,包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积。即“库存”是指已经竣工可供销售及可供出租的住房。

但随着今年中央经济工作会议把去库存化作为来年的主要工作任务之后,市场开始把这个房地产的“库存”严重泛化。

有人认为“库存”,除了现楼、楼花的资料,还有新批地、闲置未开工等将转为楼市库存的资料,另外,曾大举开建的3,600万套保障房以及未来将力推的棚户区改造也将纳入房地产“库存”统计范围。这样统计,库存至少是85亿至90亿平方米,按过去三年平均销售速度计,这些库存需要至少七年时间消化。

至于把已经持有在房地产开发商手上而没有开工的土地、保障性住房、棚户区改造要建造的住房,都纳入到可供销售和可供出租的商品房库存范围内,这是对房地产“库存”严重泛化,不知其意图是希望政府出台更为宽松的房地产刺激政策呢?还是试图把地方政府融资平台的财务风险、房地产开发商的开发风险、住房投机者的投资风险转移给中国最为弱势的住房消费者及农民呢?对此,外人无法知其意图。

但是有一条道理则是十分简单。因为今年中央经济工作会议已经提出了明年房地产去库存化是主要经济任务之一,因此,当中央政府面对如此之高的泛化了的住房“库存”时(以前几年平均销售量需要七年才能消化掉),中央政府一定会想到当前中国房地产市场面临着巨大的风险。面对这种情况,中央政府需采取激烈的宏观经济政策来救房地产市场,以此来阻止房地产泡沫破灭,防止中国金融危机及经济危机。

为降库存,政府就得全面降低购买住房者的市场准入、购买住房者的融资成本、购买住房者的税费成本,甚至采取各种补贴方式鼓励中国最为弱势的居民涌入房地产市场。

说到底,面对当前中国房地产市场过高的库存,政府要采取最为激进各种优惠购买政策让农民来消化当前住房市场的库存。按照房地产开发商及住房投资者以往的逻辑,这些住房本来是建筑给有钱人购买的,现在这些住房面临巨大的风险时,政府则要把这些风险转移到中国的最弱势的居民身上,特别是要转移到农民身上。这就是当前一些人把住房“库存”严重泛化的逻辑。

而一旦政府进一步推出更激进的救市政策,房地产开发商会更愿意进入土地拍卖市场,地方政府的土地财政又会活起来,投资或投机者又会进一步推高房价,中国房地产市场新的过高库存会增加得更快,从而政府的房地产救市的政策应该更为宽松。中国房地产市场就这样永远恶性循环下去,直到泡沫最后破灭,这就是当前把中国住房市场“库存”严重泛化的最后逻辑。

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