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鄂尔多斯房价暴跌产生三大危害?

最近,有媒体爆出,由于蒙煤价格大幅下跌,以及鄂尔多斯房产泡沫的破裂,致使鄂市有钱老板将价值100万的豪车,贱卖为11万元还债的消息。截至目前,鄂尔多斯市尤其康巴什,一年多前商品房开价万元以上,现在三四千元每平方米的房子比比皆是。鄂市的房价暴跌,给当前正处火热中的国内房地产敲响了警钟。

这座因煤而兴的城市,在最近10年里迅速暴富。但在2012年的宏观经济形势下滑、煤炭市场不景气、房地产调控不断加码的背景下,鄂尔多斯暴露出房地产泡沫破灭、资金链条紧绷乃至断裂、城市发展缺乏产业支撑等一系列的问题。所以当鄂尔多斯房地产泡沫破裂之后,影响的不仅仅是广大投资客和放贷者,而是当地的金融和经济。可以毫不夸张的讲,鄂尔多斯的今天就是中国房地产业的明天。

鄂尔多斯的房地产泡沫因何兴起?

在2000年,鄂尔多斯GDP仅为150亿元,被称为“内蒙古的西藏”。到2007年年底,在中国城市竞争发展力排名中鄂尔多斯增长竞争力排名全国第一;人均GDP为1.0451万美元,超过北京、上海。到2011年,鄂尔多斯GDP达到3200亿元,财政总收入接近800亿元。因为最近10年的高速发展,这里被誉为中国的“小香港”、“中国的迪拜”。

当鄂尔多斯一下冒出了6000多个亿万富豪,将近10万个千万富豪后,当地政府希望这些富人们的投资和消费均在鄂尔多斯,这样有利于鄂市经济的繁荣发展。那么如何留住煤炭资本呢?对于工业并不发达的鄂尔多斯而言只有两条:一是投资房地产,二是民间放贷。于是这两大产业蓬勃兴起。

房地产业首当其冲。鄂尔多斯老城区东胜23平方公里上拥挤着30万人。手中有了钱,政府便开始拓建新的城市空间。2004年政府开始在荒漠中兴建新区,总投资50多亿元。到了2011年,鄂尔多斯房地产计划新开工面积达1300万平方米,施工总量达2300万平方米,完成投资450亿元,计划销售商品住宅面积达1200万平方米。这意味着每天都有近6万平方米住房推向市场,而鄂尔多斯辖区各旗县全部人口只有160多万。城市超常规发展,而人口流入量又跟不上,房地产的供应已远大于需求,泡沫破裂已成定局。

鄂市的房地产泡沫裂产生三大危害

首先,房价跌去七成,对当地煤老板而言是雪上加霜。数据显示,从2012年5月开始,蒙煤产量大幅滑坡,这也是此轮煤价下跌行情的起点。当时,国际煤炭价格大幅回落,5月末,澳大利亚纽卡斯尔港动力煤价格报92.6美元/吨,比4月末下降9.1%,同比下降22%。随后在7月份,内蒙古原煤产量为8397万吨,比6月减少439万吨,比6月下降5.2%。占全区煤炭产量超过6成的鄂尔多斯,自然是受到其冲击的“受害者”了。资金链断裂的情况下,一些煤老板低价抛售高档轿车还债也在情理之中。

再者,给当地的金融业带来巨大冲击。现在,鄂市房地产的困局已经不仅殃及煤矿,由此关联的资金链条也开始愈加脆弱乃至断裂。2012年底爆出,中融信托的“鄂尔多斯伊金霍洛旗棚户区改造项目集合资金信托计划”,产品的融资方已经发生了兑付困难的问题。该项目2011年5月10日成立,规模为11.64亿元,存续期限为2年。未来鄂市的信托问题仍将继续发酵。

更要命的是,2012年以来,鄂尔多斯银行业坏账激增,而曾深度参与该地区房地产、矿产等项目融资的部分信托公司,也同样陷入被动境地,其中,中融、新时代、新华等几家公司首当其冲。来自官方调研的保守估计,当地民间借贷资本至少在2000亿元以上。而维系当地房地产高速发展的资金,来自民间借贷的部分或已高达8成,借贷成本则大约在月息2.5%左右,最高甚至可达4%~5%。鄂尔多斯依托资源开发形成的高速发展的金融产业链条也因房地产泡沫崩溃而断裂了。随着银行坏账和民间信贷违约比例的上升,一场金融危机似乎无可避免。

最后,鄂市的房地产泡沫造成当地产业空心化严重。尽管目前,鄂尔多斯市也在努力吸引外资,比如汽车、装备制造、陶瓷、纺织服装、PVC、新能源等一批项目相继落地,东胜金融广场、高新技术产业园区、鄂尔多斯文化产业园区、阿康物流园区等一批服务业集聚区相继建设。尤其是规划面积达75平方公里的装备制造基地,计划主要发展汽车整车及零部件制造、风电光伏为主的新能源产品制造、航空航天设备制造、光电应用以及电子信息等产业。但其总体规模,与房地产相比微不足道,相差甚远。前几年,大量的投资资金更多的是借投资为名,来鄂市炒楼、炒地皮,而并非做实业。现在一旦房地产泡沫破裂后,未来当地经济靠什么来拉动,也成棘手问题。

鄂尔多斯等地的房地产泡沫破裂给我们上了深动一课。或许有人认为,鄂尔多斯流出人口大于流入人口,而且还属于四线城市,房价泡沫自然会破裂,而像上海、广州、北京等大城市,刚性需求大,房价不可能破裂。但是我们要知道,一二线城市的房价也已远远透支了当地民众的承受能力,如果肆意让投机性需求继续将泡沫继续吹下去,无异于玩火。当房地产泡沫破裂之后,我们会发现房地产给中国带来的危害是巨大的,不仅是相关产业遭受冲击,中国金融业的危机也会发生,更严重的是房地产泡沫给实体经济带来空心化,到时候我们靠什么来拉动中国经济?恐怕当年日本经济衰退那一幕又将发生。一斑窥全豹,鄂尔多斯房地产泡沫的破裂造成的一系列问题,都将在未来总爆发。

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