导读：2012年12月15日至16日中央经济工作会议在北京举行，从城镇化到培育消费新增长点、货币财税政策到产业结构调整、物价房价到股市汇市的内容看，推进新型城镇化经济增长添新引擎，也是房地产业发展的机会。2012年12月16日闭幕的中央经济工作会定调，积极的财政政策与稳健的货币政策基本是符合市场预期，但是“适当扩大社会融资总规模”的提法则是首次，颇为新颖。未来将以改善民生为重点调整财政支出结构，加强城乡基本公共服务一体化将是投入重点，给房地产发展如虎添翼。中央经济工作会议虽提出“继续坚持房地产市场调控政策不动摇”，意味着明年中国楼市调控总基调不动摇，却释放出房价上涨的信号。主要是经济工作会议只字未提“房价合理回归、房产税扩容、增加土地供应、土地供应、加快保障房建设、问责地方政府”的控房价“六大杀手锏”，预示着未来调控不加码，已经到了调整时期。
“坚持房地产市场调控政策不动摇”的表态，已经暴露出明年房地产调控力度减弱。一则2013年房地产调控基调从紧，考虑到保民生与政府公信力的需要，调控不放松。二则经济增长作为首要任务，调控不会加码，是房价存在暴涨的可能性不存在，允许调整是促进经济发展。三是中央调控房地产的决心比去年小，没提房价。譬如促进房价合理回归”。四则巩固前期调控成果与防止房价大幅度反弹，意味着限购、限贷、限价等政策不会退出，不过调整已经在2012年开始调整。“限购”是房地产市场调控红线，还要从严执行；“限贷”政策预计仍会延续，而扩大房地产税试点预期则不会实质性进展。中央政府已经多次透露深化改革的信号和决心，但是房产税务“扩容”很难被认为板上钉钉，预计明年年全国“两会”前后依然不会有明确方案。
2013年房地产调控进入“微调期”，房价以上涨为主。在城镇化与稳增长及偏松的货币政策等房地产调控微调的推动下，2013年房价将继续保持上涨，至少会5%-10%之间小幅度温和上涨。从2012年十八大报告与政治局会议看，2013年房地产调控不加码，但是允许微调。从2012年中央经济工作会议内容看，“不动摇”，其实就是执行原来的政策，虽然不能全面放松，但是可以调整。一是未提到房产税改革，房产税扩容没啥指望了。二是未提到房价合理回归，削弱了调控力度。三是未提保障房，地方政府问责也未提。四未提限购令扩容，限购政策调整是必然的。五是未提增加土地供应，供求不平衡继续存在缺口。六是价格控制目标已经名存实亡，保障房任务是否完成，已不是地方政府问责根据。
从国际惯例看，城镇化率将达到70%~80%，这意味着中国的房地产业还有较大的上升空间，未来二三十年中国城镇化水平升至70%-80%。城市化率达到30%之后进入高城市化率增长阶段，达到70%-80%以后处于缓慢发展阶段。世界平均城市化率水平是59%，中国现在勉强是51%，中国是世界第二大GDP大国，但城市化率这么低。与日本、韩国、美国、俄罗斯等世界发达国家来看要达到80%~90%，而现在我国三四线城市连40%的城市化率都不到，所以城镇化是未来十几年发展的基础。表明再过二三十年房地产仍将是支柱产业，房地产至少还有二三十年平稳发展期。显然，中国房地产未来的发展动力在城镇化。按照中国城镇化模型测算表明，2013年开始城镇化进程将给房地产业每年带来约5.92亿平米潜在需求，相当于2011年商品住宅销售量的61%。毫无疑问，新的一批拉动力强的消费增长点依然是难替代的汽车制造业和房地产及基础设施投资对经济的带动性作用。
最关键是今年中央经济工作会议没提“房价合理回归“，主要是基于“要继续坚持房地产调控不动摇”的态度包含促进房价合理回归的决心，但是忽略了对房地产市场调控与后市发展的预期。一则房价环比持续6个月上涨，同比连续11月小幅上涨，明年房价上涨概率大。如再提房价合理回归，有调控失败嫌疑。二则房价合理回归的说法自2010年提出，但内涵与概念不明确，中央高层非常谨慎。因为究竟是房价绝对值下降还是房价收入比下降，或者是与经济增长和物价上涨相匹配，还是房价下降多少才合理？三则最科学与合理的调控应该以促进供求平衡作为市场追求的目标，通过房地产制度的改革，解决住房市场存在的问题。即使是供求合理或者供大于求，房价自然不会大涨。当然，一旦房地产制度与货币政策及供求关系未彻底根治前，房价想不上涨都很难。
