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2019年的土地市场会降温吗?

当前关于房地产市场信息,真是雾里看花,谁都看不懂。媒体对一些信息的解读真是很怪。比如说,有人根据两会报告,说什么2019年地方政府卖地收入预计6.71万亿元,增长3%,占地方政府性基金收入比重为91%。卖地收入预计微增长3%,这比2018年25%的增速、2017年40%的增速要低得多,预示着连续火热了两年的土地市场可能会有所降温。真的是很好玩,早几年地方政府的土地财政都是快速的增长,哪一年土地财政的收入会与年初预算相一致的呢?以年初的预算来确定2019年土地财政会降温,以此来确定今年土地市场会降温,不知道这是什么逻辑?

其实土地市场的情况,土地市场是否降温并非年初的预算来决定的,而是由房地产市场实际走势来决定。如果当前的房地产市场价格还在上涨,房地产开发商预期未来的房价还会上涨,房地产开发商就有动力进入市场购买更多的土地,土地市场拍卖就会火起来,土地市场价格就上涨。当土地价格上涨,地方政府就有动力拍卖出更多的土地,由此获得更多的土地收入。这就是早几年土地财政或土地收入快速增长的根源所在。

就目前的情况来看,两会政府工作报告对今年房地产市场基调是,通过一城一策来更好的解决居民基本居住条件问题,。问题的基点是放在居住问题解决上,是坚决反对把房地产市场搞成一个投机炒作的市场。这个政策目标当然好,但是,如果这些政策不能够在税收政策(在事前、事中及事后)来真正界定住房投资与住房消费,把住房的投资与住房的消费严格区分开,而仅是目前这些无所不用其极的行政性政策,那么要真正落实住房来满足居民的基本居住需求是不可能的事情。特别是到了三四线城市的地方政府手上,他们更是表面上的文章可说得天花乱坠(如所谓的三稳),实际的情况则使这些政策全部变样,让土地财政最大化。

从最近报道来看,北京周边的房地产市场又开始活跃起来,房价开始反弹;深圳有高端楼盘开盘,因操作人数过多,看房预约软件失灵;杭州再现万人搖号,中签率仅1.5%;苏州及北京土地拍卖被抢拍;无锡、南京、蚌埠等地,也相继传出在售楼盘涨价的消息。也就是说,早几年房地产市场火爆的趋势并没有改观,而是在持续。

还有,从当前的房价情况来看,国家统计局公布的1月份70个大中城市的房价全面在上涨。中国指数研究数据也显示,2月份,国内100个受监测城市房价基本上平稳,新建住宅平均价格为每平方米14724元,环比上涨0.10%,尽管房价的涨幅比上月回落,但是整个房价还是在上涨。只要房价上涨,国内的房地产市场繁荣就不会停下来。住房投资炒者就会冲破当前种种政府行政性的限制进入房地产市场。而房地产市场的繁荣自然会造就土地市场的繁荣,全面推高土地的拍卖价格,让地方政府的土地财政大增。

所以,2019年国内土地市场是否会降温不是来自政府的工作报告规划,而是指实际市场所发生的情况。如果全国的房价还在上涨,或政府所说要稳房价,那么国内各城市的房价上涨还会持续。只要房价在上涨,房地产市场的繁荣还在持续,要让国内土地市场降温几乎是不可能的事情。估计2019年国内土地市场的态势基本上是这样。

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