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楼价跌三成只是第一波调整

上星期在苹论说到楼价短期内将下跌三成,有读者问为何有这样悲观的预测,为何跟某些投行分析员所说的下跌两成不一样?为何预测比地产业界人士预期的下跌一成半大这许多?

提出这样的跌幅绝不是靠吓或靠估,而是基于几个重要因素,这里稍为解释一下。首先,本地楼市早已远远脱离居民收入增长及经济基本因素,而且自2009年以来几乎从未调整过,只在2015年秋天后的大半年一度下跌15%,其后又迅速反弹上更高的水平。可以说,楼市已是彻头彻尾的泡沫市,只等待一个恰当的时机作真正的调整。

息魔杀到  砍价卖楼渐成趋势

现在息魔终于杀到,原本大手投资香港资产市场包括房地产的“北水”又开始不继,加上政府各种辣招包括空置税继续发功,楼市遇到的不利条件远比2015年秋天的时候大得多也强得多。在这样的情况下,楼价不可能只调整15%就完成。若以中原城市指数为准则,现时楼价水平在185点左右,调整三成大概就是2015-16年调整时的低位(约128点)。以当前经济金融形势之恶劣,楼价跌到2015-16年调整期的低位实在大有可能。

其实,减价卖楼已成近期楼市的基本趋势,大型蓝筹屋苑成交价普遍比高峰价下跌8-10%,新界中小型住宅、居屋二手市场价格跌幅更在15%或以上。个别豪宅屋苑更出现劈价超过两成卖楼的个案。此外,地产发展商投地态度比以前审慎得多,以至山顶地王也流标;连向来在按揭业务上非常进取的银行也开始收紧估价。

要知道楼市调整才刚开始,楼价已有一成多跌幅,未来几个月当美国进一步加息,更多业主、投资者确认楼市转势要减磅的时候,楼价必然进一步下跌。在争相套现下,楼价从高位下跌两、三成变得甚有可能,新界地区的中小型楼宇跌幅随时更大。

再看本地楼市的盛衰周期,上一次本地楼市大调整发生在1997-98年亚洲金融风暴后,楼价在此后七年下跌六至七成,还产生超过十万个负资产住宅单位(即楼价跌破楼按贷款数额,卖楼需贴钱赎身)。不过,楼价不是一下子就大跌六、七成的。第一个跌浪大概在1997年10月底左右出现,到1998年春天下跌约三成多以后就出现横行格,没有再大幅下跌,还有不少新买家、投机客、投资者趁低入市,一度形成拉锯情况。

中美贸战  经济前景阴霾密布

这样的走势不难理解。楼价下跌约三成后,实力最弱,持货最重需要套现及信心最虚怯的业主该已沽出手上物业,剩下来的是持货能力较强的业主,他们不愿意低价沽货,按揭供款压力又不太大,自然倾向观望。另一方面,过去因楼价太高不能或不敢入市的买家会因为楼价有较大调整而改为入市,也会有投资者入市执平货来个短炒。这样来回角力下,楼价便会暂时稳定下来,没条件大幅反弹,也不至再大跌,直到其后经济继续阴干加上住宅供应在“八万五”计划下大增,楼价再拾级而下,比高峰期下跌七成。

那今次楼市调整大概三成以后是谷底横行然后反弹还是像1997-98年开始的跌市那样继续寻底?

从当前的宏观政经形势看进一步下跌的机会比较大。中美贸易战现正逐步转化为中美全面角力,亚太区过去30多年的经济布局及产业链将出现重大调整,部份企业、工厂将转移到其他地区,亚太区出口增长的势头将会明显放缓甚至倒退,投资及经济活动也有可能收缩,对中港经济的坏影响不言而喻。当经济前景阴霾密布时,成本高、交易费用昂贵又涉及长期投资的楼市肯定受打击。

另一个隐忧自然是内地经济调整的速度及幅度。从超高速增长回到中低速增长的过程相当痛苦,企业得收缩规模及投资,并以减债为先,令整体资金链长期处于紧绌状态,还得内地政府不断出手打救才不会爆煲。少了内地资金的购买力已难免打击本地楼市承接力,再加上部份内地企业可能要沽售本地物业套现周转。双重夹击下,本地楼市的调整不可能一年半载就完结,只不知会否像上次大调整般衰退七年而已!

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