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楼市为什么越调越火

(1)

今天是儿童节,与成人无关,但一个人只要没有独立性没有摆脱依附本质上都是儿童,从这个意义上说中国的绝大部分的成人也是巨婴。

今天是A股正式纳入MSCI的日子,A股入摩可谓好事多磨,经历三次“闯关”失败。现在很少有关注A股了。1992年百万人排队抢购股票认购证,盛况空前。2007年与2015年股市很火,全民炒股,一点也不亚于当下的楼市。

(2)

成都,7万人抢一千套房,排队绵延几公里。

郑州,融创壹号院和金茂府把房价拉到十万一平米,房价赶上北京了。

杭州一商业地块总价107亿价格,楼面价每平米5.5万,比上海市中心的地价还贵。

杭州人说上海是杭州的后花园,杭州才是长三角的中心。自负自大到如此不知天高地厚也是醉了。

……

十年前,2008年,万科杭州四个楼盘7.5折降价。老业主砸售楼处和办公区。

2012年,杭州楼市低迷,假跳楼、拉横幅、摆花圈、砸沙盘又开始出现了……

2014年,杭州香榭里项目狂降6000元,70名穿着“还我血汗钱,我要退房”T恤衫的老业主,把香榭里售楼处砸了。

绿城2009年买的地,很多2014年都没卖出去。宋卫平感叹“买房的人都在哪里?”

那时候的杭州人民,真的是不关心楼市了。

突然之间,杭州人民又关心房价了。谁也不会想到,还有那么多人会来买房子。

(3)

这一轮中国楼市火爆的最重要特点是房产开始股票化,开始炒作概念和预期,提前兑现各种利好。

2016年9月,杭州成功举办了G20峰会。2022年杭州举办第19届亚运会,杭州是国内继北京广州之后第三个兴办亚运会的城市。城市还是那个城市,经济还是那个经济,但预期不再是那个预期了。

举办亚运会要钱吧,钱哪里来?卖地!只有楼市火爆,土地才能卖出好价钱。前不久,有十二个城市因为“调控楼市不力”而被住建部约谈,尽管杭州楼市火爆有过之而无不及,但杭州没被约谈,你们懂的,选择性约谈,因为杭州肩负重大使命。那么,怎么让楼市火爆?棚户改造货币化安置,这样,杭州可新增10万户需求。其次是限价,没有比因限价抢房更能刺激楼市了,就像超市打折促销活动人山人海甚至发生踩踏,不用政府税收优惠,就能维持楼市热度。

现在杭州人不再是抱怨房价下跌,而是买不到房子。就像当年抱怨买不到股票。马云说未来房子如葱,也许是对的。现在股票如葱,弃之如敝履,想当年股票也是遭疯抢。

只要价格下跌,人们就会失去购买的欲望。买涨不买跌符合人们的购买心理,为什么买涨,因为买了之后还会涨;为什么不买跌,因为买了之后还会跌。

限价既刺激全民抢房,又能控制房价,还能维持楼市热度,这是中国特色经济制度的重大创新。供求影响价格,供不应求,价格上涨。这些传统经济学理论在中国已经过时,市场规律在中国已经失效。

但是,一切限制流动性的行为,最后都会增加波动性。

(4)

2011年推出限购政策,2017年出台限价政策,一个是限制购买数量,一个限制交易价格。计划和管制都是强制,哈耶克就曾痛斥“强制是一种恶”,他说:“强制之所以是一种恶,是因为它否定个人选择与实现自己目标的能力与权利,将其降低为他人实现某种目标的工具”。

那么为什么在中国出现如此奇葩的政策?

不能怨政府,是我们自己一步一步地喊着骂着求着政府给自己套上枷锁的,手拿绳索的,不是别人而是我们自己!多少年来,我们甚至形成了这样一种思维定势,总是把降低房价希望寄托在政府手上,不管它是否合乎经济和社会发展规律,不管它是否在不断地给政府强化管制权力,我们不断地呼吁要有个异常强大、神力无边的政府,我们要求政府进行调控。然后,事与愿违,政府越调控房价涨得越快,人们才无比痛苦地意识到政府调控正是买房的信号,越调控越要买房。

有什么样的民众,就有什么样的政府,我们就这样一步步走向奴役之路!本来以为钱是万能的,只要有钱什么都能买到。但在中国,你有钱还不一定能买到房,你首先要有购房资格;其次,购买数量也是受限制的,只能买一套最多买二套,这就是计划经济的配额制;即使有了购房资格也不一定能买到房,本来我为了获得某件商品,根据价高者得的规则,只要出高价总是能买到,但因为政府实行价格管制,价格是不可变动的,你只能参与摇号,能否买到还取决于运气。

这是搞市场经济吗?不尊重市场,不尊重规律,不愿意做市场和规律这双无形之手谦卑的“仆人”,而是寄望于一只有形的大手,能够法力无边,到头来就只能成为这只大手的奴仆,同时又逃不出规律那只无形的手,我们的奴役就只能加重,我们的命运就更悲惨。

(5)

高房价是交易的结果,价格包含一切,价格是价值与需求的表现,是市场自然形成的,没有什么好埋怨的,更不能人为打压,市场自然会调节,房价高说明供不应求,只要增加供应,价格就会趋于平衡。然而,土地由政府垄断供应,高房价是土地供应不足的结果,只要增大供应,房价自然会回落。

其次,货币政策决定房价走势。其实,不是房价涨了,而是货币贬值了。2008年,中国GDP为31.40万亿元,总债务比GDP 约为148%,M2规模为47.52万亿,商品房销售总额为2.41万亿。

2017年,中国GDP为82.71万亿元,总债务比GDP约为265%,,M2规模为167.68万亿,商品房销售总额为13.37万亿。

10年间,GDP规模增长51.31万亿,债务规模增长约171.9万亿,M2规模增长120.16万亿,商品房销售总额增长10.96万亿。

人们却一直把高房价归咎于炒房团,归结于开发商等种种似是而非的原因,其实最根本的只有一条:需求。不论什么样的政治制度、经济制度和土地制度,国际任何一个中心城市,人口都是不断流入,需求不断被创造,房价都是高不可攀的,高到年轻人根本不去想,完全够不着。等到人到中年,世界自然是他们的!小城市房价低,你为什么不去?高房价是城市价值规律起作用,是供需规律起作用,不是政府调控所能控制的。

从1989年2月20日《人民日报》二版文章《房价猛涨,百姓望楼兴叹;势在必控,国家正拟法规》开始,房价调控也有30年历史了。从房价收入比看,一切几乎都还在原点,调控的游戏可以休矣。

2000年后,只有2个年份出现同比下滑情况,分为别2008年(-18.69%)与2014年(-6.31%)。看似短期系列调控与利空政策成功压制了房地产行业,但第二年的政府财政赤字数据都会出现数倍大跃升的情况。(2008年狭义财政赤字为1262亿元,2009年狭义财政赤字为7397亿;2014年狭义财政赤字为8607亿,2015年狭义财政赤字为23585亿)。政府对房地产那是真爱!

(6)

人民币以美元外汇和土地财政为锚,人民币的发行,80%是通过外汇占款的形式。房地产全产业链占中国GDP 33%,而中国房地产与相关行业就业人口接近1亿之众。不管调控政策花样多变,土地财政制度并没有改变,为了维持土地财政制度,中国每年的住宅土地供应量都被严格限制,还有与之配套的还有户籍制度与土地双轨制度。从官方统计数据中,地方政府近年对于土地财政依赖度基本在60%-75%之间。可见,房地产不仅是中国经济支柱,而且地方政府收入的主要来源。看多中国楼市其实对中国未来的一种信心,赌国运,不相信中国会崩盘。

中国经济的繁荣是因为房地产牛市,中国城市日新月异的变化是靠土地财政,中国广大中产阶层的财富增长便是所持有的房产,老百姓居住条件改善还是因为房地产。土地财政才是真正的大国重器,房地产是中国走向繁荣的必由之路,土地财政是根本性顶层制度设计。2020年全面建成小康社会,2030-2035年中国GDP总量追赶超越美国,中华民族伟大复兴,一切都只能靠房地产!中国国运系于房地产。

(7)

房地产行业的历史分野始于2015年,地产资金利率环境改善,房地产行业放松政策开始陆续出台,借助逆周期高杠杆操作,恒大许家印、碧桂园杨国强、融创孙宏斌,成为地产领军人物。

2017年是中国房地产行业又一个史上最严调控年,中央与地方调控政策密集出台。但楼市依然火爆甚至变得更火爆,就是因为调控的方法方式变了,调控不是釜底抽薪而是火上浇油,房地产这把火不能熄灭,要越烧越旺。

各地频繁出台抢人政策,背后的硬逻辑是地方政府财政恶化,地方融资平台到了偿债洪峰。地方政府层面以引入人口人才而绕道放松房地产市场政策,这既是人才的抢夺的大战,也是财源抢夺的大战。

实际情况是,房地产高歌猛进,2017年,国有土地使用权出让收入52059亿元,创下历史新高,同比增长40.7%,2018年全国1-4月商品房销售额增长9%,土地出让金增长40.7%。

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