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“租购同权”能一样吗?“租售并举”能降房价吗

住建部称将立法明确“租购同权”:二者享受同等待遇。增加供应满足“新市民”住房需求,实现百姓安居梦,着力构建“购租并举”房地产市场供应体系,打造多层次住房结构,多角度保障不同群体的住房需求。

24日,上海首批公开出让的两块纯租赁住房用地被两家地方国企竞得。两块土地均采取“只租不售”模式,项目建成后将至少提供1897套租赁住房房源。

此次成交的两块地块,一块位于浦东新区,土地面积约6.5公顷,可建建筑面积约13万平方米,由上海张江(集团)有限公司竞得,成交总价为7.24亿元,成交楼面单价为5568元/平方米;溢价率为0。

一块位于嘉定区嘉定新城,土地面积约2.85公顷,可建建筑面积7.13万平方米,由上海嘉定新城发展有限公司竞得,成交价格为4.24亿元,成交楼面单价为5950元/平方米。溢价率为0。

机构数据显示,两块租赁用地的成交价比之前一年成交的附近宅地楼面单价降低了84%。之前土地市场大热,地王频出,现在0溢价成交。

此次成交的两块租赁住房用地出让年限为70年,租赁住房物业“只租不售”,为当地各类创新创业人才提供居住配套服务。受让人应在出让年限内整体持有并持续出租运营租赁住房物业;受让人应参照政府相关规定,建立包括租赁对象、租期、租金、租赁使用管理等统一管理及服务等;同时明确了租赁住房套数、套型等建设要求,以及租赁住房用地中公共服务设施和公共空间建设要求。

许多大型开发商对此没有兴趣,虽然有超过30家房企提交了竞买申请书,但两块地却分别只有1家企业提交竞买保证金。

这里有几个悖论,一是上海租售比本来就不高,租金回报率低于银行利率,如此低的租金回报率何时收回全部投资?低地价又有何用?即使是30年能收回投资,资金周转率也太低。虽然能持续产生现金流,但是否能覆盖投资成本、融资利息及运营成本?国企可以响应政府号召,不考虑这些,但民企肯定要进行测算。

二、租售比虽然低,但租金绝对值高。易居房地产研究院近日发布的最新报告显示,2017年6月北上深及三亚等4个城市租金严重过高。房租收入比高于45%的有北京(58%)、深圳(54%)、三亚(48%)、上海(48%)等4个城市。几乎一半的收入用于支付房租,说明大城市居住成本高,古代的唐朝,当时人感叹长安居大不易,国外一些大城市房租更贵。为什么?越是人多的地方,房价与房租一定是贵的,是供需决定价格,最基本的经济学常识。我国流动人口达2.45亿,每年新就业的大学生700万左右。人口净流入的大城市住房租赁需求旺盛,但租赁房源总量不足。农村房子与城市的使用价值差不多的,但农村房子房租几乎为零,因为需求为零。收入水平与居住成本是成正比的,你不可能既要高收入又要低房租吧。

三,上海的房子仍然紧缺,你有没有听到看到上海哪个小区的房子空置在哪里?没有,都住得满满的,因为上海大量的外来人口流入,这些外来人口要么买房要么租房,反正都需要房子的。如果不让有钱人买房,那么,可供出租的房源就更紧缺,供不应求,房租就会上涨。解决住房问题只能靠市场化手段解决,回到过去福利分房时代只能使住房更加紧张。政府和国企建租用房,增加租用房供给,你怎么运营怎么定价都是带有计划经济和行政色彩的,有时为安抚民意,平抑房租,增加量降低价,这既不符合价值规律也是低效甚至无效的。

四、通过租赁住房供应能降房价吗?几乎不可能,政府出让的土地不可能全部“只租不售”,这么低的地价怎能维持土地财政?政府利益也是受损的;其次,中国人的住房情结不会因政策变化而改变,有能力买房的还是会选择买房而不是租房,租房都是过渡性的;并且,7月24日,政治局研究当前经济形势,部署下半年经济工作,其中对房地产是这样定调:“要稳定房地产市场,坚持政策的连续性稳定性,加快建立长效机制。”稳定是第一位的,既不会大涨,也不会大跌。所谓长效机制可能就是租售并举,国企建廉租房,民企做长租公寓。广州试验“租售同权”,上海出让平价租赁用地。构建多层次住房体系,低端有保障,中端有支撑,高端有市场。政策路径大致是这样的:当房价涨到足够高的时候,当中国经济不再依赖房地产时,适时推出房产税,中国住房制度与国际接轨,但不管如何,国际大都市房价上涨动力只堆叠减缓不会消失。

五、租,你只拥有房子只有使用权,而买,你拥有房子的产权,租房永远是住在别人的房子里,也不能自由支配;而买的房子是属于自己的,可以自由处置。租房是一种消费行为,买房是一种投资行为,能现权吗?能一样吗?

廉租房作为一种国家福利供低收入穷人居住是可行的,但有经济条件的人还是不要占国家这点小便宜,反而会因小失大,失去房产升值的巨大机会,能买得起房的还是尽快买房,其他事可以拖,买房要早。

上海“十三五”住房发展规划中,新增租赁住房供应约70万套,这二块地共1897套,仍然是杯水车薪。

“只租不售”用地上海首次推出,但在全国范围内,已有先例。去年12月,万科曾在北京海淀区拿过两块地,100%自持,期限70年。另外,今年6月万科又以最高限价25.3亿元夺得佛山南海桂城平洲一宗住宅用地,并自持这块地上所有物业,70年不出售。万科现在不是民企了,已经是类国企了。

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