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调控大招:新房禁售70年

6月6日在佛山南海桂城平洲一宗5.51万平方米的住宅用地拍卖,土地拍卖的规则很有新意:在达到最高限制地价每平米15300元后,转为竞“自持面积”,起始报价为自持住宅年限10年,竞报阶梯为2%;当自持面积达到100%后,再转而竞自持年限,竞报阶梯为年最高为70年。

起拍楼面价每平方米9483元,这是佛山史上楼面价最高的地块。经过约一个小时的竞价,这块土地最终由万科以最高限价25.3亿元夺得,折合楼面价约每平米1.53万元,自持面积100%,自持70年。

也就是说,这块土地上建成的房子,万科只能全部自持,房子的禁售期高达70年!

这在中国房地产历史上前所未有闻所未闻匪夷所思。传统调控政策有限购、限贷、限价,2017年3月23日,厦门首创“限售”政策后,几十个城市跟风式宣布新购商品房取得房产证之后满2到5年才能交易,保定、珠海等城市搞出了10年禁售期,但不能跟佛山相提并论,佛山是顶格限售,住宅土地本身也只有70年产权。

如果佛山经验推广到全国有什么结果呢?

一是新房都砸在开发商手上不能卖出,开发商转售为租,由于租房供应增加,房租可能会下降。

二是刚需买不到新房,只能买二手房。二手房供应不变,而需求增加,房价可能会上涨,但由于限售,购房意愿不强,可能转买为租。

三是投机炒房怎么办?房地产市场失去流动性,没有交易了,还能投机吗?当然不能。投机客大都使用高杠杆,资金压力大,需要快进快出,现在限卖,并且年限不断延长,万一突然来个政策,宣布新购商品房取得房产证之后满10年才能交易,长期持有,失去变现能力,那怎么套现获利呢?岂不长期套牢?融资成本也是难以承受之重。并且,买的人也变少了,谁来接盘呢?这不要命吗?更要命的是市场行情不断变化,怎么能把握长期趋势?显然,炒房难度大增。

风向变了,现在的楼市已经不同于往日,当局可能真的是不让炒房了。全民炒房的后果是短期提振经济,但中长期看反而拖累了经济。如果说地方政府更多的考虑短期政绩,中央政府绝对是长远考虑。民众把收入的大部分甚至全部都拿去还房贷了,每个月的收入所剩无几,透支人们的消费能力,消费能力下降,消费就会减少,全社会需求不振,企业库存增加收入减少,企业收入减少则员工收入下降,人们就更还不起房贷,最后,难以为继,无法闭环,金融危机就爆发了。

种种迹象表明,现在的调控思路可能是一种新经济政策,欲回归社会主义特色经济,重回福利租房时代。这可能出于对日本式房地产泡沫破灭的担忧,政府既不主动刺破泡沫,也不扩大泡沫。不管是刺破泡沫还是扩大泡沫都是要引发系统性风险的,甚至危及政权的稳定。政权的稳定才是最大的诉求和最核心的利益。现在的资产泡沫慢慢消化,最后,房地产市场冻结一切交易,大家也就安静了,世界也就太平了,这或许是中国房地产新趋势新制度新模式。但这种用行政手段冻结交易是违背市场规律和自由交易原则的,是从一个极端走向另一极端,经济不会变得繁荣而会走向萧条。当然,这只是我根据当局的执政风格进行的推测,未必会发生!但也不是没有发生的概率!

只要政府不干预房地产,取消一切调控政策,那么,房价自然而然会回归理性。只要在房地产过热时加息,在房地产低谷时降息,即通过货币政策调节即可。如果担心货币政策影响到实体经济,那么,只要对房贷利率进行上下浮也能取得效果。其他的调控方法都是治标不治本,只能让市场、房价和预期更扭曲。

不过,IPO可以借鉴佛山土拍的做法,IPO企业根据大股东股票持有比例和持有年限进行排队。IPO审核合格后,转为竞“解禁比例”,解禁比例起始本人持股10%,最高解禁比例80%(避免清仓式套现),解禁比例少者优先;当自持比例达到80%后,再转而竞“自持年限”,自持年限多者优先(避免急于套现)。这样,肯定让那些上市目的不纯奔着套现而来的企业知难而退,让潜心发展的优质企业获得更多的融资。

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