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一线城市群来了!房价还涨得动吗?

中国内地的房市,在2017年的确走到了一个拐点。过去的一线城市,京广深沪,房子现在几乎是不让人买卖,房价稍微次一档的城市,现在也开始启动限购、限售。比较极端的情况包括了保定这样宣布拿到房本10年不能卖的城市。而全国的整体情况又是如何呢?

据新闻报道:目前,全国已有超过30个城市开启“限售”:成都、厦门、福州、青岛、杭州、珠海、惠州、扬州、南京、无锡、长沙、保定……后续的限购城市可能会达到50个,并且限购的趋势是在向着三西线城市蔓延。

其实,只要我们稍微观察一下近段时间房价上涨最凶猛,以及限购搞得最严格的区域,然后把这些地区在地图上标注出来,就会发现一幅完美的中国城市地图。这幅城市图上最明显的标志,就是一线城市为核心的城市集群,这些房价很高的大城市,连同周边房价不断上涨的中小城市,构成了城市群的格局。

这个格局是由市场自然形成还是有人从中做局?显然,在中国房市这样一个高度非市场化,受到调控和政策严重影响的市场,任何市场动向的背后都有一只硕大的手在暗中操作。把这些现象归结为由市场自发行形成,只能说是在自我安慰,自欺欺人。

那么,中国的一线城市群,以及形成价格阶梯的房价,背后的布局人是谁呢?来读一则新闻报道:

根据某知名财经报纸的报道,目前城市群的开发逻辑,已经成为了房企布局和投资的核心策略。截至去年,中国城镇化率达到56%,而依照国际惯例,城镇化进入50%以后,会开启第二阶段,也就是大城市群的布局将取代个别一线城市独大的局面。换言之,城市群落将取代零星的城市“点”,成为未来中国城市的趋势。

这些所谓的城市群包括哪些地方呢?据《中国城市群发展报告》,从经济、人口、社会、文化等方面衡量,中国城市将分为京津冀、长三角、珠三角、山东半岛、中原经济区、成渝地区等六大城市群。

在这当中京津冀、长三角、珠三角属于第一梯队,即是一线城市群,房价理应最高。山东半岛、中原经济区、成渝属于第二梯队。并且,在同一个城市群内,未来主要城市的房价差距将不断缩小。

城市化的“以面代点”成为未来趋势,但目前在一个城市群落里面,中心城市和周边卫星城无论在平均房价、城市建设、医疗教育资源、就业机会方面,都有巨大的差距。要想形成所谓的城市群落,就必需要弥合这种差距,降低一线大城市的房价是不可能的,最可能的路径就在于提升周边小城市的房价。

房产开发商显然是“春江水暖鸭先知”,对于未来城市发展的这个趋势自然是了然于心,并且开始了资本布局。据报道,在长三角、珠三角、京津唐等地区,包括保利、龙湖在内的大地产商开始了它们的开发布局。房企高价在一线周边地区拿地的势头丝毫不输给当年开发北上广深的时候。

据一季度主要房企销售以及开发的数据:房企在基于城市群的布局下,销售业绩保持高增长态势,销售额同比增长76.2%;拿地面积也同比增加69.6%。在一些三四线城市,成交的地块溢价超过100%到200%不等。众所周知,原始的地价涨一倍,最后卖出的房价可能会翻好几倍。

照目前这个节奏,很明显在未来不远的日子,一线周边的城市房屋均价会拉高到目前的至少一两倍以上。过去,一线城市与周边城市房价差距好几倍的情况将会改写,一线周边的城市迎来的一波房价上涨潮。过去,一线城市房价每平数万,周边城市每平数千的情况将要改写。比如说,一个房屋均价六万的一线城市,在同一个城市群内,它周边主要城市的房价至少也要达到三万才合理。

目前,一线城市周边的城市房价上涨确实存在着一种“联动机制”,不是一个地方涨价,而是成片、成区域的同时涨价。根据社会科学院的数据显示,今年3到4月房价上涨最快的城市包括大量的一线周边的三线城市,而一二线城市的涨幅则是走低。

但要想让一线城市群以及各级别的城市群落形成,仅仅涨房价还不够,还需要让资金进入并长期留在一线城市群。要实现这个目的,最简单粗暴的方法就是直接限制卖房。

过去的拿到房本等两三年才准卖的政策都是小儿科,近期保定市推出业主拿到房本十年内不准卖的房市政策才是真正体现了我们调控政策的“简单粗暴”。更何况,开发商卖的不是现房,你还要把交房前要等的几年算上,前后加在一起,然后开发商再给你拖一拖房本的交接日期,搞不好真要为他们站十几年的岗。

资金只进不出的现实,实际上已经让近期来到三四线买房的人成为了未来十年左右的楼市接盘侠。苦大仇深,为国接盘,值得赞扬。

这种一股脑往死里限卖,但是同时并不限购三四线的做法,明显就是希望把资金锁死在一线城市群落的区域内。至少他们希望在近几年让进入一线城市群的楼市的钱“有去无回”,老实呆着,不要再从一线城市群跑到别的什么地方。长此以往,便会形成以城市群为单位的房屋“价格阶梯”。

往深了说,在这种价格阶梯的背后,其实是人口结构的未来布局。这才是今天搞出的房产套路最重要的一环。由于近几年跑到一线周边买房的有不少是属于中产以及以下人群,这群人低下的资金量以及失衡的资产结构,使得他们无法脱离土地资产而生存。

下手把房买在哪里,这帮人基本就得在那里耗上好多年时间。尤其现在这么一搞限卖,意味着人力资本和资金在未来很长的时间都被锁死在城市群的区域内。现在把你绑死在地产上,不准你跑,以后开始收你房产税,你猜会怎样?这画面太美,真的不敢想。

换句话说,一线城市群内,现在的人口已经形成了一种内部流动。所谓的“逃离北上广”,最后逃去的地方不可能是鸟不生蛋的偏远乡镇,而只会是一线周边的城市。以后夜里再用卫星航拍图一照,会发现在祖国广袤的土地上,几大城市群同时闪闪发亮,其他地区一片漆黑。

这种在城市群模式下的地产格局,说好当然也有好的方面。比如我们知道一线城市过去与周边城市的各项差距都巨大。如果在不断弥合房价鸿沟的同时可以缩小一些其他方面的差距,对于居民而言,也是一件好事。例如,一线城市和周边城市高考收分差距,一线城市和周边城市的三甲医院数量差距,以及一流大学数量的差距等等一系列“硬指标”的差距。

假如以上所说的硬指标差距一个都没有缩小,而仅仅是房价差距在缩小,那么未来的一线城市群概念就依然是一个人为吹出来的地产泡沫。缺乏各类硬指标作为底部支撑的经济,终究会陷于崩塌。

当然,你也许会说:哥,我现在就一门心思想去一线城市群的房市折腾几下,赚点小钱。这事有戏吗?我想回答说,当然你要是眼光好加运气好,还是可以通过炒一线周边的地产赚钱的,不过,现在这个过程比以前要困难太多,并且你最后玩脱的几率应该高于50%。你还敢去不?

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