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中国未来楼市很可能将整体降温

今年上半年,在政府、国企加大投资力度等多种因素的带动下,我国经济整体运行平稳,其中房地产市场也发挥了重要作用。同时,有多种迹象表明,上半年火热的楼市已呈现增幅扩大而后收窄的态势,未来随着“去库存、去杠杆”工作的推进,国内房地产市场很可能将进一步降温。

进入5、6月后,曾在一季度异常火热的楼市出现了降温的迹象。国家统计局公布的数据显示,今年1月~6月份全国房地产开发投资为46631亿元人民币,同比增长6.1%,但6月增速比1月~5月份回落0.9个百分点;其中住宅投资31149亿元,增长5.6%,增速回落1.2个百分点。同时,开竣工面积增速、销售增速同样连续两个月收窄。

目前,已有部分金融机构开始通过“降杠杆”的方式控制投资楼市的风险,收紧了对房地产商的放贷。据媒体报道,风控较严的兴业银行已经开始大幅收缩开发贷款、个人按揭贷款的额度,利率上也可能上调;其他部分银行也开始“有条件”上调首付比例。工行个人商用房贷款最低首付款比例由50%调整至70%,贷款所购商用房为商住两用房的最低首付款比例也同时有所提高。此外,为了规避楼市投资的金融风险,当前银行、金融机构对于房企的开发贷周期已经由2年期的中期贷款改为半年期的短期贷款,使得房企的短期贷款资金较为紧张。

由于市场过热,除京沪深等一线城市外,二线城市楼市也开启了信贷政策收紧的大门。日前,厦门市国土资源与房产管理局宣布自7月15日起调整住房信贷政策,对楼市进行新的调控,厦门也成为合肥之后第二个出台限贷政策的二线城市。市场普遍预计,南京、苏州、武汉、杭州、东莞等核心二三线城市也会在三季度跟进提高首付“降杠杆”的信贷政策。

除了收紧资金供给,政府对房企的拿地行为也开始加以限制,特别是避免地王成为最大的风险源。据不完全统计,上半年我国出现了219宗地王(溢价率超过100%的地块达到了109宗,溢价率超过50%的地块更是多达167宗),其中央企和国企占了多一半。前6个月,全国主要50大城市合计土地出让金高达10243.7亿,历史首次突破万亿。市场担心,一旦楼市政策进一步收紧,一些“地王”买家可能会出现资金链问题和债务违约风险。目前有消息传出,随着国企改革方案的陆续出台以及大型国企央企的整合趋势,之前制造“地王”的部分央企可能会被要求把一些地块退回地方。这无疑会让更多地产商的开发决策更加谨慎。

另外,对比六月份的楼价变化,也似乎可以感觉到国内购房者的观望态度。根据国家统计局公布7月18日公布的数据,6月份70个大中城市住宅销售价格虽然在继续上涨,但与5月份相比涨幅已经收窄(新房和二手房的平均价格分别环比上涨1.8%和1.2%,分别比上月收窄0.1和0.2个百分点)。其中,新房和二手房房价环比上涨的城市分别有55个和48个,分别比上月减少5个和1个;而环比下降的城市分别有10个和14个,分别比上月增加6个和1个。值得注意的是,6月份一线城市的新房和二手房平均涨幅同比扩大0.5个百分点,涨幅远低于5月(同比扩大1.2个百分点)。

值得注意的是,7月19日住建部部长陈政高约谈了万达、保利、融创和恒大四家房企,希望这四家代表企业为下一步政策调整支招。与会的还有中纪委驻住建部纪检组组长石生龙、住建部副部长陆克华、住房改革与发展司司长王悦春、房地产监管司司长高志勇等。熟悉内情的人士表示,住建部现在代表国务院在做政策,最关心的是企业对下一步市场有什么判断,住建部选择此时约谈企业(还将听取央行和其他银行的意见),表明此前调控政策又来到了十字路口。特别是随着“去库存”大方针下“控风险”意识增强,下半年热点城市或面临调控收紧,楼市降温可能性增大。

整体而言,上半年国内去库存工作进展非常有限。中央近期向国内外反复表示有决心推动供给侧结构性改革,强调要切实落实“三去一降一补”工作,希望借此稳定市场对改革的预期。因此,楼市去库存无疑将是下半年的政府工作重点。库存最大的三四线城市,未来其“去库存”的压力只会更大,地方政府将更严格限制新的供应,鼓励开发商降价出清;特别是随着一二线及热点城市房价涨幅放缓,将有更多三四线城市房价下降。而一二线及热点城市的楼市,货币政策预计将进一步收紧,土地政策更趋向于限制或者减少新增建筑用地总量,以减少新房供应量,盘活存量房市场,进一步降低房价涨幅。

最终分析结论(Final Analysis Conclusion):

多种因素显示,为了促进库存减少、防范住房金融风险,国家将从资金、土地供给等多个层面收紧楼市,购房者的观望情绪也有所上升,国内房地产市场将整体降温,楼市分化恐会继续。

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