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下半年中国楼市政策会否出现大调整?

日前的中共中央政治局会议指出,“降成本的重点是增加劳动力市场灵活性、抑制资产泡沫和降低宏观税负。”可以说,这是近年第一次提到抑制资产泡沫,这里所指的资产泡沫不明确。

也许最近有官媒接连发表三篇关于房地产市场的时评与此有关,一评楼市变局:警惕繁荣背后有风险;二评楼市变局:小心地产市场的“地王”盛宴;三评楼市变局:“去库存”要打持久战。

这三篇文章分别从风险、地王与去库存这三个角度,评论中国房地产市场现状,并认为市场分化严重,一、二线城市房价“扶摇直上”,地王热接连不断;三、四线去库存问题仍严峻,调控政策力度仍待加强。即对上半年房价上涨过快的城市要有所抑制。

曾有人认为,该官媒此时连续对内地房地产市场评点,或许是向市场发出一个重要信号,即下半年房地产市场将出现重大调整,有人更猜测下半年或是一个政策调控的集中“爆发期”。所以,这次中共中央政治局会议所提到的资产泡沫,可能就是指上半年一些城市房价疯涨。

至于官媒连续发表三篇关于房地产市场的评论,是否向市场发出一个强烈信号:下半年房策将出现重大调整,加上下半年要抑制房地产泡沫。那么下半年房策可能会调整,但也不要抱有太多希望。

我们所关心的问题应是以下几方面。一是对于当前房策地方政府有没有意愿调整?若地方政府没有意愿调整,中央政府强势也会打折扣。二是若政府有意愿调整,其政策调整的工具及方向是什么?若还是如早几年般,房地产市场宏调工具与政策不能把握要害或使用经济杠杆,则房地产市场愈调整,房价愈涨。三是若政府有意愿调整,其正确的房策目标是什么等。

对于上半年房地产市场形势,从中央与地方,基本上是默许或窃窃自喜,因基本上完成政府上半年房地产的政策目标,即以房地产来保证GDP增长,让一些城市的地方财政从困境中走出。对地方政府来说,估计还是希望这种状态能持续。政府根本没有意愿调整当前房策,下半年情况也是如此。这点只要看看当前地方政府对房地产市场只是默认不提及,政府职能部门仅找几家开发商商讨未来政策,就已清楚表明。下半年房地产市场政策的调整不会很大。

中央政府职能最关注的问题,还是如何让三、四线城市过多的库存,如一、二线城市般在上半年得以消化,故他们正提出房地产市场所谓的一城一策或差异化房策。换言之,即使下半年房策出现调整,但其目标更注重的是去库存,采取的是行政手段或工具,而不是经济杠杆。

从上半年的房地产市场来说,无论是房价疯涨,还是极力推高地价及银行信贷过度流入房地产市场,均已令房地产市场到了发展不可持续的阶段,情况从四月已现端倪,加上五月初权威人士关于房策的谈话,都意味房地产市场下半年需调整。

更重要的是,五月初权威人士的谈话,强调房价不能涨到天上去,所强调的是住房市场要回到它的基本功能,这就要求房策进行调整。以上海为例,一六年上半年上海第三产业投资2,412亿元,其中房地产开发投资总额达1,685亿元,接近七成比重。由此可见,中国房地产所面临的问题,不仅在于房价速飙、地价涨得离谱,更重要的是央行宽松的币策向市场注入的资金,并没有流入实体经济,而是流向楼市,致金融市场出现前所未有的“金融空转”时期。所以,抑制资产泡沫或房地产泡沫,可能是下半年房策调整的重点。

要抑制资产泡沫或房地产泡沫,所使用的政策工具极重要。抑制资产泡沫最好的工具,就是房地产的税收政策及信贷政策,税收政策尤为重要。抑制房地产短期炒作,增加住房交易税及交易所得税能起立竿见影作用,公正的房地产税能增住房持有成本,通过税收才能真正把房地产投机及房地产消费区分。信贷政策也是如此。若不是采取这些经济杠杆,而又采取行政措施如限购,这不仅起到作用有限,根本也无法抑制资产泡沫。故对于抑制资产泡沫,就得看政府是不是采取有效经济杠杆。在这点上,中央政府与地方政府会有很大差别。

对于当前房策,尽管政府没有意愿调整,但市场迫使这种调整,房地产市场不调整不行。在这种迫于无奈的情况下,若下半年的房地产市场出现调整政策,政府更多会采取行政手段,而不是房地产市场的经济杠杆,用行政手段调控房价疯涨,控制地价上升及去除三、四线城市过多库存,惟就如早几年般,这些房策效果有限,这些政策甚至会成为推高房价的工具,故对于下半年房策调整不用抱太多奢望,市场有它自身的内在逻辑。

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