从2014年930房贷新政开始，政府一直在出台房地产救市的政策。而且这些救市政策，无所不用其极，购买首付降低、利率下降、购买住房的税费减免，甚至于一些政府出台购买住房的补贴。这些房地产救市政策出台一年多后，中国房地产市场才可能有所起色，一些城市的住房市场房价开始回升，住房销售开始回暖。不过，其最有效果的一线城市及少数人口流入较多的城市，对于其他城市来说，住房市场严重库存的问题并没有得到解决。因此，中国房地产去库存化则成了2016年五大主要任务之一。
所以，为了中国房地产的去库存化，2016年2月2日，中国央行及银监会发布了2016年的房贷新政。该文件指出，为进一步支持合理住房消费，促进房地产市场平稳健康发展，按照国务院有关部署，发布了2016年的房贷新政。
其核心内容就是，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。
与2014年的930房贷新政相比，2016年的房贷新政有以下的不同。一是降低购买首套普通自住房的贷款的最低首付款比例，由以往的30%下降到25%。对于这点，不少鼓励房价上涨分析认为，这一政策打响2016年政府房地产救市的冲锋号，房贷首付开始下降到20%了，之后政府将会出台更多的房地产市场救市场政策。如果政府推出各种救市政策，国内的房价又经上涨了。
不过，这次购买住房的首付下降真的会下降到最低点吗？这可分为两种情况，一种情况是非限购城市可以下降，而对仍然限购的城市则不下降，出现了首付城市的差异化。也就是说，对一线城市来说，降低首付的政策不适应，而降低首付影响大当然是一线城市。另外一种情况是首付的下降，并非是千篇一律的，而是有5%弹性，具体的情况则由商业银行自行确定。有弹性是否如有些主张房价上涨的人所分析的首付比例只会下降到20%，而不会上涨到30%。实际上，这也是许多人为炒作需要所用的解释。
所以，这次房贷新政的核心可能就是把以往按揭贷款的首付比例，由以往千篇一律改为由商业银行决定，增加弹性，也就增加了按揭贷款首付比例的市场化程度。也就是说，如果房地产市场好，银行觉得承担风险的能力高，那么就可能降低首会比例，反之就会提高首付比例。同样，这也能够增加商业银行风险定价的能力。即要求银行对不同的购买住房者作出不同的风险评估。不过，在当前利率市场化程度较高，银行不良贷款不断增加的情况下，要让商业银行让首付的比例都下降，根本就不可能。反之，商业银行按揭贷款的首付有可能收紧。
二是拥有一套以上住房的家庭购买住房，如果没有还清住房贷款，其首付比例不得低于30%。这次房贷新政为何会强调这点呢？其实最大问题就在于，不要让市场造成错觉，即在930档中，强调的拥有一套以上的住房如果还清住房按揭贷款，再购买住房时，可以享受购买首套住房贷款的优惠，估计这一点这次还是不会变化。所考虑的要强调，还没有还清银行贷款的拥有一套住房的居民不可享受这种优惠，以此来减少住房的投资投机需求进入，降低银行面临的风险。也就是说，这次房贷新政的目的，政策说得很清楚，主要是支持住房的消费需求而不是投机需求。
那么今年的房贷新政对当前的房地产市场影响会多大，是不是对房地产市场的去库存化会起到较大的作用？可以说，会有一些作用，但不用高估其作用。一是对目前住房需求旺盛的一线城市来说，如果这些房贷新政对这些城市不限制，从而降低了这些城市的购买住房者市场准入，当然有利于这些市场投资投机需求增加。但是房贷新政对这些城市不适用。对于那些住房供应较为过剩的城市来说，降低市场准入，让一些购买住房者降低进入住房市场的门槛，可以会增加那些临近支付边界的住房购买者进入市场。比如购买住房者本来有25%首付，就是相差这5%的首付款而无法进入。现在这个首付款下降，就可以进入了。但是这是极端的情况，购买住房者是否能够进入还得看房价，房价是投资投机者是否能进入的重点。如一些城市的住房市场开始上涨，住房销售好起来，这才是引诱投资增加需求，最为重要的因素。
还有，这次房贷新政为何要强调有一套住房而没有还清贷款的改善性购买住房的首付比例不能低于30%，估计这是政府并不期望让住房市场发展成一个投资投机市场，更强调的住房消费需求。这与以往推出改善型住房时的观念有所不同。在这种情况下，投资者一定会关注。这种强调住房消费需求的政策是不是会继续往前推进，是不是会成为今年房地产市场的主流意见，还得拭目以待。如中国房地产市场的观念出现这样重大的改变，那么这对中国房地产市场会产生不少影响。
还有，就目前中国市场的情况来看，住房的严重过剩仍是不争的事实，特别是在一些三四线城市。面对这个事实，仅是降低首付能够达到效果十分有限。首付的降低仅是把购买住房者进入市场的准入降低了，并没有降低购买住房的成本，只不过这些成本延后支付而已。另外，这个房贷新政有可能会把各城市的房价重新推高。如果这种情况出现，房价稍微上涨一点点，降低了首付的那块成本又上去了。所以房贷新政对收入前景不是太好的三四线城市的居民来说，当然会吸引力不会太大。可见，房贷新政的效果十分有限，反之，让市场认为中国房地产市场问题太大，政府不得不一次又一次推出房地产新政策救市。
