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北京房地产这点事儿

首先声明,本人此篇小文,不是以经济学家角度写的,也不是以投资者角度写的,而是以北京市民和北京房产拥有者的身份写的。

题目即是本人基本观点。这与近期北京房价下降无关,因为本人看的不是中短期趋势;也与政府是否取消限购无关,因为这类计划经济、政府万能的脑残政策本就左右不了房价走势。

本人所以有此判断,基于以下几个基本因素:

一、土地公有使建筑物丧失了基本价值

土地公有政策,培育了各级政府的土地财政,从而推动了房地产价格的持续、离奇上涨,但必将把房地产市场推入万劫不复之境。土地公有之下,不会再有所谓的建筑传承、也不会再有所谓的百年基业。

道理很简单:在这种情况下,除了个别的“标志性”、“纪念性”建筑,其他建筑都是“临时的”,因为土地所有权和其上的建筑物所有权是分离的。这就从根本上决定了我国现阶段的绝大多数建筑都是“临时的”,而不是尽可能“永久的”。我们还会有故宫、天坛这样的建筑吗?我们还会有王家大院、乔家大院这样的建筑吗?不可能了。或者说,没有是应该的,有反而是反常的了。

民间建筑的永久继承性已经被完全剥夺,公有建筑由于官员的“临时性”而失去了建成永久建筑的基础。土地之根一失,依附于其上的建筑都成了浮萍,建得再好也是浮萍!都说美国没有历史,但我们在纽约这样的现代城市里也能看到洛克菲勒大厦、帝国大厦这样的建筑。可我们现在的城市里,近年来平均建筑寿命只有30年左右!在此大前提下,所谓的房地产价格就有了最终的天花板,现在我们有意无意都假装不在意(政府、房地产商不可能不知道,但假装不知道;我们买房者或许不知道,或许知道了,但假装认为它不会影响房地产价格),但最后它还是会决定房地产市场的根本走向。

从这个角度看,北京已经价格离谱的房地产终将会变成垃圾,还有什么疑问吗?

顺便说一下:中国企业不能做成“百年老店”,根源也在于此。原来的百年老店被毁掉根基,就是50年代所谓的公私合营实际是公有化的改造。如今又在倡导做“百年老店”,但对老板都不知是谁的国有企业而言根本就是扯淡;民营企业则又受制于资产安全和市场环境——不好意思,这似乎不是一个北京市民身份该说的了?

二、设计年限和建筑质量使房产价值日趋于零

根据2005年7月1日生效的《民用建筑设计通则》,“普通建筑和构筑物”设计使用年限是50年,“纪念性建筑和特别重要的建筑”设计使用年限是100年。

这就意味着,我们绝大多数人买的自有住房,号称有70年产权的,其法定使用寿命只有50年(您家的房子总不会是“纪念性建筑”或者是“特别重要建筑”吧?)。我不是房地产专家,我作为一个房产拥有者看到这个规定的时候一个最大的疑问就是:我的房契说的是所有权年限是70年,可你们的“法定”设计年限才是50年,那意思是后面20年楼塌了、房子没了,设计单位和建筑单位以及发放房契的政府部门都概不负责啦?哪个权威部门能把这个问题给我这个业主解释清楚?假如这个问题回答不了,那我这套房产岂不是连基本安全保障都没有?我还敢住吗?遑论什么市场价值!

或许有人说,即使法定设计年限是50年,但可能使用70年乃至更长时间也没问题呀!这可有点过于天真了。以本人的所住、所见、所闻,对于最近20年来的房屋建筑质量实在没有信心。有的房子还算是新的,住得都有点提心吊胆,不相信这样的楼房能矗立50年、70年。我就很奇怪,几百年前,我们祖先盖的木房、砖房、土房都可以使用到现在,为什么现在钢筋水泥盖的建筑却只能维持30年寿命?我相信,房地产高峰期盖的那些楼房,相当一部分在建成20年后会出现质量问题,即使不成危房恐怕也卖不出价了。

其实就连这个70年的使用权,无论是政府、房地产商还是房主,都在打马虎眼。比如说即使这个房子设计年限是50年,但你住了70年还没倒,你后面还能拥有这套房子吗?大家都装傻,都觉得这似乎是个不言而喻的问题。但真的如此吗?谁敢说到时一定把你的所有权年限再“顺理成章”地延长多少年?不给你延长不才是“合法”的吗?给你延长但重新收取土地费用不也是完全符合市场规则和法律规定的吗?就这样的不确定性存在,你的房产价值怎么可能一直往上走?

很明显,这是一个房产价值日趋于零的制度设计,只不过一方是有意为之,一方是被蒙骗或者强奸但又只好自慰而已。总体来说,其内在逻辑符合我们的公有制为主导的根本制度设计原则。

想想这真是一个很可悲的事实:对于我们普通中国人来说,房产大概是我们最重要的资产了,很多人家是劳累一生才换来一套房子,但这块最重要的资产,却是最多70年就要归零的!那就意味着,此后的家庭财富积累还要从头开始。能永恒的只有土地,到时政府可以再以时价把土地投入市场,继续享受土地红利;而原来的房主,则连建筑垃圾都剩不下。

三、北京城市地位下降必然导致房产价值剧降

目前似乎房地产市场到了所谓的“拐点”。但比较主流的看法又是,二三四线城市房地产市场到了拐点,但一线的北上广则并非如此,或者长远看来北上广房地产总是会升值的。果然如此吗?

这其实是一个完全经不起推敲的观点。上海、广州不说了,只说北京。大家都觉得北京是中国的首都,国际资本、国内资本都看好中国看好北京,全国人民都向往北京都愿意来就业居住,需求是无限的,而北京的土地供给、城市容量则是有限的,房地产价格怎么可能下降?这实在是犯了想当然的错误。

不从供给角度说了。若从土地供应等角度说,远远不存在供不应求一说;而从城市人口密度来说,北京也还远远比不上香港、东京等城市。只从需求角度说,北京的房地产需求果然是无限膨胀的吗?毫无疑问这个结论是立不住的。

为何?因为这个判断的前提是建立在北京永远维持在中国的现有权力地位和中国经济一直高速发展基础上的。而这两个大前提实在还是存在莫大疑问的。后一个问题事关对于中国经济的长远前景判断,比较复杂,在此说不清楚,只说说后一个更直接的问题。

北京能否长期维持在中国政治、经济、文化等所有领域里的权力或者中心地位?本人是高度怀疑的。

首先,北京作为中国的首都,其地位并不是不可动摇的。从政治改革、生态保护、经济发展等等角度考虑,未来迁都几乎势在必行。我们有必要打造一个新的行政中心。而北京如今的房地产市场,很大程度上依托于目前的首都效应带来的政治、经济、文化、旅游等领域的中心地位,如果首都地位一旦丧失,房地产市场必然遭遇灭顶之灾!

本人判断,今后10年左右,迁都将会成为公开的政治、社会话题;20年左右,可能会对迁都做出决断。北京的房产,尤其是高端房产,大部分是2000年以后的,也就是说,在房产所有权年限的三分之一到二分之一时,就将面临迁都威胁,您说那时的房产价值会是怎样?

其次,即使不迁都,根据目前的全面深化改革要求,政府掌控各种资源配置的权力都会大大缩小,市场将主导资源配置,这也会使北京的权力中心地位大大下降。这并不意味着首都北京在外交、国防等国家权力方面的行使力度下降--实际可能会加强;但在经济领域,合理的发展方向一定是这样的。试想,如果中央政府的各类投资、贸易审批权大大减少,公共财政约束日益加强,各种要素价格包括资金价格日益市场化,中央、地方经济管理权限划分更加清晰……各种资源高度集聚北京的状况将一去不返。简单点说,某些金融机构总部,就不见得一定设在北京,而可能更乐于设在上海、深圳。甚至很多文化机构,也可能更乐于设在一些二三线城市。本人称此为北京经济以及房地产领域的“去权力化”趋势。如此一来,人、财、物还会往北京集中吗?房地产价格还会有持续、坚实的市场需求支撑吗?

所以,所谓的京津冀一体化、疏解首都功能,现在都没做到点上。本人此前的文章中也曾说过,北京高度集中的权力不疏解、全面深化改革不到位,各种要素包括人必然继续涌入北京,不是行政手段说疏解就能疏解、说控制就能控制的。而如果市场化改革到了位,目前北京不堪负荷的状况自然会得到根本改善。

基于以上几点,本人认为北京房产早晚会变成垃圾。工作在此、居住在此,有套房产或许是应该的;投资炒房,前面都大赚了,后面您还认为会大赚吗?尤其是玩中长期的?

其实,北京房地产这点事儿,包括中国的很多事儿,从达官贵人到平头百姓,无论居庙堂之高还是处江湖之远,大家都心知肚明。谁比谁傻呢!但我们就是故意糊涂着。北京房地产大家一致说没有问题,好得很啊!肯定继续涨啊!要涨到一平米50万啊!可您真敢投资20年后的北京期房吗?

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