最近，多家媒体报道了恒大、卓越、绿地等房企折戟连云港，部分企业要求退地撤离的新闻。这为我们提供了一个鲜活的案例：在当今中国，新区的建设是如何充满变数的。
连云港跟天津类似像，港区和市中心有相当的距离。所以，在城市规划的时候就面临一个选择：将来是重点发展市区，还是港区。天津的选择是港区，也就是后来的滨海新区。2009年左右，连云港的领导也是这么想的，所以将靠近港区的猴嘴北片区，提升到一个比较高的位置。引导一大批房地产商进驻，规划、开发了不少高档住宅、别墅。
2011年之后，连云港主要领导换人，思路调整，将发展重心转移回市区，在市中心东部组建了规模庞大的新海新区。这个变化，对猴嘴北片区产生了巨大影响，房地产市场马上陷入萧条。此外，据媒体报道，连云港住宅用地供应量达到上海的七成，但人口不足上海的约五分之一。在这种背景下，在猴嘴北片区拿地的开发商纷纷动了退地撤离的念头。
连云港不是一个孤例，它至少向我们展示了两个事实：第一，中国各城市开发的新区太多、太滥，造成城市资源高度分散，也带来房屋供应量偏大的风险；第二，地方政府权力太大，存在朝令夕改的可能性，随时可以让投资者血本无归。
国家发改委“城市和小城镇改革发展中心”的课题组2013年调查12个省、区的156个地级市和161个县级市。结果发现，90%以上的地级市正在规划建设新城新区。此外，12个省会城市共规划建设55个新城新区，有一个省会城市就要新建13个城区。“有研究数据显示，全国新城新区规划人口达到34亿”。
比如连云港的“同门兄弟”无锡，目前规划的新城区至少有太湖新城、马山国际旅游岛、惠山新城、锡东新城、锡西新城、江阴临港新城、宜兴高铁新城。可以说，无锡的城镇化建设已经接近覆盖其全部土地。而苏州，仅仅在市区就规划了“一核四城”——老城中心的东西南北四个方向，全都是新城。也就是说，无论连云港还是无锡、苏州，当地官员的想法都差不多：最好在我任期里，将全市到处都建满房子。
但这不是最可怕的，最可怕的是规划的朝令夕改。新领导必有新思路、新规划，这是中国官场的基本规则，历来如此。对于土地稀少的大城市来说，发展重心一般来说不会变得太离谱，因为变无所变；或者规划通过了中央政府认定，难以轻易改变。但对于地广人少的地级市、县级市来说，变化的可能性就非常大。
所以有“远见”的地方领导干脆在当权的时候，将市委、市政府迁到自己“钦定”的新区，防止后任领导变更规划。这种前任领导坚定不移“设立新区”，后任领导坚定不移“重设新区”的做法，其背后的动机，绝对不仅仅是“追求政绩”所能解释的。当这些变化发生时，房地产商还能退地，或者用其他项目盈利弥补亏损，但普通市民怎么办？他们连后半生的收入都押上了，要么隐忍，要么割肉。
不过，还有比换领导就改规划更离谱的：领导还没有变，规划就变了。比如甘肃陇南，2008年汶川地震之前，市里重点发展原市中心东部。政府率先迁入，引导房地产商开发了不少房子，部分市民跟进。但到地震后，当地传出市委、市政府可能迁往地理条件更好的成县的消息，最终引发了轰动全国的群体性事件。
最近十年，随着房价上升和投资性购房热情高涨，中国普通家庭绝大部分资产都是房子。所以，类似政府搬迁，学区重划，新区变更等等，都会严重影响市民的切身利益，成为激化社会矛盾的诱因。对于普通购房者来说，谨慎到新区购房是唯一能做的事情。因为在中国，新区一般都不太靠谱，而且城市级别越低，越没有诚信可言。
